Immobilienpreise 2025/26: Was sich am Markt wirklich getan hat

Zwei Jahre Preisrückgänge, dann Stille – und jetzt? Wer in den letzten Monaten eine Immobilie in NRW gesucht oder verkauft hat, spürt: Der Markt bewegt sich wieder. Nicht mit dem Tempo von 2020, aber spürbar. Als Makler in Bochum beobachten wir das täglich – bei Besichtigungen, in Finanzierungsgesprächen und an den Angebotszahlen auf den Portalen.

Hier ordnen wir die Entwicklung für Sie ein – mit Fokus auf das Ruhrgebiet und NRW.

Die Lage am Markt: Stabilisierung mit regionalen Unterschieden

Nach den Korrekturen 2022/23 haben sich die Preise in den meisten Städten gefangen. Für NRW melden die Gutachterausschüsse 2025 ein leichtes Plus bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Konkret:

• Eigentumswohnungen in NRW: durchschnittlich rund 2.600 €/m²
• Häuser: rund 2.700 €/m²
• In Bochum liegen Bestandswohnungen je nach Lage zwischen 1.800 und 3.200 €/m²
• Stiepel, Weitmar und Querenburg sind am teuersten – Wattenscheid und Langendreer bieten günstigere Einstiege

Die Spanne ist groß. Pauschalaussagen wie „Immobilien werden wieder teurer“ greifen zu kurz. Entscheidend sind Lage, Zustand und vor allem die Energieeffizienz. Eine unsanierte Doppelhaushälfte mit Ölheizung und Energieausweis H wird anders bewertet als ein modernisiertes Objekt mit Wärmepumpe.

Warum sich gerade jetzt etwas tut

Drei Faktoren treiben den Markt:

Bauzinsen sind kalkulierbarer geworden. Nach dem Zinsschock 2022/23 pendeln sich die Konditionen bei 3,4 bis 3,8 % für 10-jährige Bindungen ein. Das ist kein Niedrigzins, aber es lässt sich damit rechnen. Viele Käufer, die zunächst abgewartet haben, kommen jetzt zurück.

Das Angebot bleibt knapp. In Bochum stehen aktuell deutlich weniger Einfamilienhäuser zum Verkauf als noch 2023. Neubau kommt wegen hoher Baukosten kaum nach. Wer verkaufen will, hat in guten Lagen weiterhin eine solide Verhandlungsposition.

Energieeffizienz sortiert den Markt neu. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ab 2026 und steigenden CO₂-Preisen wird der energetische Zustand zum harten Preisfaktor. Sanierte Objekte erzielen spürbare Aufschläge, unsanierte müssen mit Abschlägen rechnen.

Was das für Käufer bedeutet

Wer kaufen will, sollte nicht auf „den perfekten Moment“ warten – den gibt es an Immobilienmärkten selten. Die Kombination aus stabilen Preisen und kalkulierbaren Zinsen ist ein solides Fenster.

Unser Rat: Schauen Sie auf die Gesamtkosten, nicht nur den Kaufpreis. Eine günstige Immobilie mit schlechtem Energieausweis kann durch Sanierungsbedarf teurer werden als ein gut gepflegtes Objekt mit höherem Preis. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Eigenkapital.

Was das für Verkäufer bedeutet

Verkäufer in Bochum und dem Ruhrgebiet treffen auf einen Markt, der Qualität belohnt. Wer vor dem Verkauf in eine professionelle Wertermittlung investiert, vermeidet zwei typische Fehler: zu niedrig ansetzen und Geld verschenken – oder zu hoch ansetzen und monatelang keine Anfragen bekommen.

Gerade bei Erbimmobilien oder bei Scheidung erleben wir häufig, dass der emotionale Wert vom Marktwert abweicht. Eine neutrale Einschätzung hilft, realistische Erwartungen zu setzen. Mehr dazu: Erbimmobilie verkaufen | Scheidungsimmobilie

Ausblick: Wohin geht der Markt?

Einen Crash erwarten wir nicht. Dafür ist die Nachfrage nach Wohnraum im Ruhrgebiet zu stabil – getrieben durch Zuzug, Hochschulen und den Strukturwandel hin zu IT und Gesundheitswirtschaft. Gleichzeitig bremst die geringe Neubautätigkeit das Angebot.

Für 2026 rechnen wir mit moderat steigenden Preisen in guten Lagen und einem zweigeteilten Markt: Energetisch sanierte Immobilien legen zu, unsanierte Objekte stehen unter Druck. Die Details für einzelne Städte finden Sie in unseren aktuellen Marktberichten:

• Marktbericht Bochum 2026
• Marktbericht Dortmund 2026
• Marktbericht Essen 2026
• Marktbericht Witten 2026

Persönliche Beratung statt Pauschalantworten

Jede Immobilie ist anders, jede Situation auch. Ob Sie kaufen, verkaufen oder eine Finanzierung planen: Sprechen Sie mit uns. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.

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