Eigenkapital für den Hauskauf: Wie viel brauche ich wirklich?

Eigenkapital für den Hauskauf: Was Sie wirklich brauchen

Die Frage nach dem Eigenkapital ist eine der ersten und wichtigsten beim Hauskauf. Wie viel Eigenkapital ist nötig? Geht es auch ohne? Und welche Kosten kommen neben dem Kaufpreis noch auf Sie zu? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Eigenkapital wissen müssen – mit besonderem Blick auf die Situation in Nordrhein-Westfalen.

Die empfohlene Eigenkapitalquote

Banken und Finanzierungsexperten empfehlen in der Regel eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln finanziert werden können. Der Grund: Je höher das Eigenkapital, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie.

Rechenbeispiel für NRW

Angenommen, Sie möchten eine Immobilie für 350.000 Euro in Bochum kaufen:

• Empfohlenes Eigenkapital (20 Prozent): 70.000 Euro
• Grunderwerbsteuer NRW (6,5 Prozent): 22.750 Euro
• Notarkosten (ca. 1,5 Prozent): 5.250 Euro
• Grundbucheintragung (ca. 0,5 Prozent): 1.750 Euro
• Maklerprovision (ca. 3,57 Prozent): 12.495 Euro
• Summe Eigenkapital und Nebenkosten: ca. 112.245 Euro

Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sollten Sie idealerweise rund 112.000 Euro an Eigenkapital mitbringen. Das ist eine erhebliche Summe – doch es gibt auch Wege, mit weniger Eigenkapital zum Eigenheim zu kommen.

Kaufnebenkosten in NRW: Der Überblick

Die Kaufnebenkosten werden von vielen Immobilienkäufern unterschätzt. In Nordrhein-Westfalen sind sie besonders hoch, da die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent zu den höchsten in ganz Deutschland gehört.

• Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent des Kaufpreises (NRW hat den höchsten Satz zusammen mit einigen anderen Bundesländern)
• Notarkosten: Ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
• Grundbuchkosten: Ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises
• Maklerprovision: In der Regel jeweils 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer (inklusive Mehrwertsteuer)

Insgesamt müssen Sie in NRW mit Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um Ihre individuellen Kosten zu berechnen.

Finanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich?

Ja, grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung oder sogar eine 110-Prozent-Finanzierung (inklusive Nebenkosten) möglich. Allerdings ist dieser Weg mit erheblichen Nachteilen verbunden:

Nachteile einer Vollfinanzierung

• Höhere Zinsen: Banken verlangen für Vollfinanzierungen deutlich höhere Zinssätze – oft 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte mehr als bei einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital.
• Höheres Risiko: Bei einem Wertverlust der Immobilie kann die Restschuld den Immobilienwert übersteigen.
• Strengere Prüfung: Die Bank prüft Bonität und Einkommen besonders genau. Ein hohes, sicheres Einkommen ist Voraussetzung.
• Längere Laufzeit: Die höhere Darlehenssumme bedeutet bei gleicher monatlicher Rate eine deutlich längere Laufzeit.

Wann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein kann

In bestimmten Situationen kann eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital dennoch sinnvoll sein – etwa wenn Sie über ein sehr hohes und sicheres Einkommen verfügen, die Immobilie deutlich unter Marktwert kaufen können oder wenn das vorhandene Kapital anderweitig höhere Renditen erwirtschaftet.

Was zählt alles als Eigenkapital?

Eigenkapital beschränkt sich nicht nur auf das Geld auf dem Sparkonto. Folgende Mittel werden von Banken als Eigenkapital anerkannt:

• Bargeld und Bankguthaben (Tagesgeld, Festgeld, Sparbücher)
• Bausparverträge (bereits angesparte Summe)
• Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs – oft mit Sicherheitsabschlag bewertet)
• Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
• Bereits bezahltes Grundstück
• Eigenleistungen beim Bau (sogenannte Muskelhypothek)
• Schenkungen und Familiendarlehen

Eigenleistung als Eigenkapital: Die Muskelhypothek

Handwerklich begabte Käufer können durch Eigenleistungen am Bau Eigenkapital ersetzen. Banken erkennen in der Regel Eigenleistungen bis zu 15 Prozent der Bausumme an. Realistisch sind vor allem Arbeiten wie Malerarbeiten, Bodenbeläge verlegen, Garten anlegen oder einfache Trockenbauarbeiten. Überschätzen Sie sich nicht – unrealistische Eigenleistungen können den gesamten Finanzierungsplan gefährden.

Bausparvertrag als Eigenkapital-Baustein

Ein Bausparvertrag ist ein bewährtes Instrument zum Aufbau von Eigenkapital. Sie sparen zunächst eine vereinbarte Summe an und erhalten anschließend ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Der Vorteil: Schon in der Ansparphase wird die Summe als Eigenkapital anerkannt, und das Bauspardarlehen bietet Zinssicherheit.

Erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten der Zinssicherung durch Bausparen und wie Sie dieses Instrument optimal in Ihre Finanzierungsstrategie einbinden können.

Familiendarlehen: Unterstützung von Verwandten

Viele Käufer erhalten finanzielle Unterstützung von Eltern oder Großeltern. Ob als Schenkung oder als privates Darlehen – solche Mittel können das Eigenkapital erheblich aufstocken. Beachten Sie dabei:

• Schenkungen sollten schriftlich dokumentiert werden
• Freibeträge bei der Schenkungsteuer beachten (400.000 Euro von Eltern an Kinder alle zehn Jahre)
• Private Darlehen sollten vertraglich fixiert werden, damit die Bank sie als Eigenkapital anerkennt

Tipps zum Eigenkapital aufbauen

Wenn der Hauskauf noch einige Jahre entfernt ist, nutzen Sie die Zeit zum gezielten Vermögensaufbau:

• Budget erstellen: Analysieren Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben und identifizieren Sie Sparpotenzial.
• Automatisiert sparen: Richten Sie einen Dauerauftrag auf ein separates Sparkonto ein – direkt nach Gehaltseingang.
• Konsumkredite tilgen: Bestehende Kredite für Auto, Elektronik oder Möbel sollten vor dem Hauskauf abgelöst werden.
• Rendite nutzen: Wer mehr als drei Jahre Zeit hat, kann mit breit gestreuten ETFs eine höhere Rendite als auf dem Tagesgeldkonto erzielen.
• Staatliche Förderung: Vermögenswirksame Leistungen, Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie mitnehmen.

Ihre Finanzierung individuell planen

Wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich benötigen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Unsere Finanzierungsexperten analysieren Ihre Möglichkeiten und entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine maßgeschneiderte Strategie für Ihren Hauskauf. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner für eine erste Einschätzung und informieren Sie sich über Ihre Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Jetzt beraten lassen und den Traum vom Eigenheim verwirklichen.