Warum brauche ich einen Notar beim Immobilienverkauf?
In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne Notar kein gültiger Vertrag. Der Notar ist dabei neutraler Rechtsberater für beide Seiten – Käufer und Verkäufer – und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung.
Wie hoch sind die Notarkosten?
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bei allen Notaren in Deutschland gleich. Eine freie Preisgestaltung gibt es nicht. Insgesamt sollten Sie für Notar und Grundbuch mit ca. 1,5–2 % des Kaufpreises rechnen.
Aufschlüsselung der Kosten
| Position | Gebühr | Bei 350.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 2,0-fache Gebühr | ca. 1.870 € |
| Vollzug (Eintragung Eigentumswechsel) | 0,5-fache Gebühr | ca. 468 € |
| Betreuung (Kaufpreisfälligkeit) | 0,5-fache Gebühr | ca. 468 € |
| Grundbuchänderung Eigentümer | 1,0-fache Gebühr | ca. 935 € |
| Löschung alte Grundschuld | 0,5-fache Gebühr | ca. 234 € |
| Eintragung neue Grundschuld | ca. 1,0-fache Gebühr | ca. 935 € |
| Gesamt ca. | ca. 4.900–5.500 € |
Hinweis: Die Grundschuldkosten fallen nur an, wenn Grundschulden gelöscht bzw. neu eingetragen werden. Bei schuldenfreien Immobilien entfallen diese Positionen.
Wer zahlt die Notarkosten?
In der Praxis zahlt üblicherweise der Käufer die Notarkosten und Grundbuchgebühren. Das ist auch im Kaufvertrag so geregelt. Ausnahme: Die Kosten für die Löschung der Grundschuld des Verkäufers trägt der Verkäufer selbst (ca. 200–400 €).
Wichtig: Gegenüber dem Notar haften beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner. Kann der Käufer nicht zahlen, wendet sich der Notar an den Verkäufer. Daher ist es wichtig, die Bonität des Käufers vorab zu prüfen.
Der Ablauf: Vom Kaufvertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe
Schritt 1: Entwurf (2–4 Wochen vor Beurkundung)
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf auf Basis der Angaben beider Parteien. Per Gesetz muss der Entwurf dem Käufer mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen (Verbraucherschutz). Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf sorgfältig zu prüfen.
Schritt 2: Beurkundungstermin
Der Notar liest den gesamten Vertrag vor. Beide Parteien können Fragen stellen und Änderungen einbringen. Danach unterzeichnen alle Beteiligten. Planen Sie 60–90 Minuten ein.
Schritt 3: Auflassungsvormerkung
Der Notar beantragt sofort die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese schützt den Käufer: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht nochmals verkaufen oder belasten.
Schritt 4: Fälligkeitsmitteilung
Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (Auflassungsvormerkung eingetragen, Genehmigungen erteilt, Vorkaufsrechte geklärt), stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung aus. Jetzt muss der Käufer den Kaufpreis zahlen – in der Regel innerhalb von 14 Tagen.
Schritt 5: Eigentumsumschreibung
Nach Kaufpreiszahlung und Bestätigung durch den Verkäufer beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dies dauert in NRW aktuell 4–12 Wochen, je nach Grundbuchamt.
Schritt 6: Schlüsselübergabe
Die Übergabe erfolgt nach Kaufpreiszahlung, idealerweise mit einem Übergabeprotokoll: Zählerstände, Schlüssel, Zustand der Immobilie. Ein professioneller Makler begleitet diesen Prozess.
Was steht im Kaufvertrag?
Ein Immobilienkaufvertrag enthält mindestens:
- Vertragsparteien: Name, Adresse, Geburtsdatum von Käufer und Verkäufer
- Kaufgegenstand: Genaue Beschreibung der Immobilie (Grundbuchblatt, Flurstück, Größe)
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Betrag, Bankverbindung, Fälligkeitsbedingungen
- Besitzübergang: Zeitpunkt der wirtschaftlichen Übergabe
- Gewährleistungsregelungen: Ausschluss oder Einschränkungen, bekannte Mängel
- Auflassung: Erklärung der Eigentumsübertragung
- Finanzierungsgrundschuld: Falls der Käufer finanziert
- Kostenverteilung: Wer trägt welche Kosten
- Rücktrittsklauseln: Unter welchen Bedingungen kann vom Vertrag zurückgetreten werden
Notarkosten sparen: Tipps für Verkäufer
- Grundschuld löschen: Wenn Ihr Kredit bereits abbezahlt ist, holen Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank ein. Das spart dem Käufer Kosten und macht Ihre Immobilie attraktiver.
- Unterlagen vorbereiten: Grundriss, Energieausweis, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), Mietverträge – je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser die Abwicklung.
- Notarauswahl: Der Käufer wählt üblicherweise den Notar (da er zahlt). Qualität und Erreichbarkeit variieren – ein erfahrener Immobiliennotar beschleunigt den Prozess.
Häufige Fragen zu Notarkosten
Kann ich den Notartermin als Verkäufer absagen?
Ja, bis zur Beurkundung können beide Seiten absagen. Allerdings kann der Notar die bereits angefallenen Gebühren für den Entwurf in Rechnung stellen (ca. 0,5-fache Gebühr). Nach der Beurkundung ist ein Rücktritt nur unter den im Vertrag vereinbarten Bedingungen möglich.
Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt?
Der Kaufvertrag enthält in der Regel eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Der Verkäufer kann direkt vollstrecken, ohne vorher klagen zu müssen. Alternativ kann er vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen.
Brauche ich als Verkäufer einen eigenen Anwalt?
Der Notar ist neutral und berät beide Seiten. Bei komplexen Fällen (z. B. Scheidung, Erbengemeinschaft, gewerbliche Objekte) kann ein eigener Anwalt jedoch sinnvoll sein.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Von der kostenlosen Wertermittlung bis zum Notartermin – wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess. Professionell, transparent und mit persönlichem Ansprechpartner in Bochum, Dortmund, Essen und dem gesamten Ruhrgebiet.
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