Scheidung und Immobilie: Die wichtigste Entscheidung nach der Trennung
Eine Scheidung ist emotional belastend – und wird durch eine gemeinsame Immobilie noch komplizierter. Das Eigenheim ist häufig der größte Vermögenswert eines Paares. In Nordrhein-Westfalen betrifft das rund 40 % aller Scheidungen. Die zentrale Frage: Verkaufen, behalten oder übertragen?
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen alle Optionen – rechtlich, steuerlich und praktisch – damit Sie in einer schwierigen Situation die bestmögliche Entscheidung für Ihre Zukunft treffen.
Zugewinnausgleich: Wie wird die Immobilie aufgeteilt?
In Deutschland leben die meisten Ehepaare im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Jeder behält sein eigenes Vermögen, aber der während der Ehe erzielte Zugewinn wird bei der Scheidung ausgeglichen.
Die Immobilie fließt dabei als Vermögenswert in die Berechnung ein. Entscheidend ist der aktuelle Verkehrswert zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags – nicht der ursprüngliche Kaufpreis. Eine professionelle Immobilienbewertung ist daher unverzichtbar.
Rechenbeispiel Zugewinnausgleich
Das Ehepaar Meier hat 2015 eine Doppelhaushälfte in Bochum für 280.000 € gekauft. Aktueller Verkehrswert 2026: 360.000 €. Restschuld: 180.000 €. Der Netto-Immobilienwert beträgt 180.000 €. Der Zugewinnausgleichsanspruch liegt bei 90.000 € – diesen Betrag muss der Partner erhalten, der die Immobilie nicht behält.
Die 4 Optionen für Ihre Scheidungsimmobilie
Option 1: Gemeinsamer Verkauf
Die häufigste und oft sauberste Lösung. Beide Partner verkaufen gemeinsam, tilgen die Restschuld und teilen den Erlös. Vorteile: Klarer Schnitt, keine weiteren Verpflichtungen, sofortige Liquidität für einen Neuanfang. Der Verkauf sollte über einen neutralen Immobilienmakler abgewickelt werden, der die Interessen beider Seiten wahrt.
Option 2: Ein Partner übernimmt
Ein Ehepartner kauft den anderen aus. Dafür muss er den Zugewinnausgleich zahlen und die Restschuld allein übernehmen. Die Bank muss der Entlassung aus der gesamtschuldnerischen Haftung zustimmen. Voraussetzung: ausreichendes Einkommen für die alleinige Finanzierung.
Option 3: Realteilung
Bei Mehrfamilienhäusern oder Doppelhaushälften kann eine physische Teilung sinnvoll sein. In der Praxis selten, da Umbaukosten und neue Grundbucheinträge anfallen.
Option 4: Teilungsversteigerung
Wenn sich die Partner nicht einigen können, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Warnung: Der Versteigerungserlös liegt typischerweise 20–30 % unter dem Marktwert. Diese Option sollte nur als allerletzter Ausweg dienen.
Wichtige Fristen und Fallstricke
- Trennungsjahr: Die Scheidung wird erst nach dem Trennungsjahr eingereicht. In dieser Zeit dürfen beide Partner die Immobilie nutzen. Ein Verkauf ist aber schon während des Trennungsjahres möglich, wenn beide zustimmen.
- Spekulationssteuer: Wurde die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft und nicht durchgehend selbst bewohnt, fällt möglicherweise Spekulationssteuer an.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Darlehenstilgung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Grundbuch: Stehen beide Partner im Grundbuch, müssen auch beide dem Verkauf zustimmen.
- Kinder: Lebt ein minderjähriges Kind mit einem Elternteil in der Immobilie, kann das Familiengericht die Wohnung diesem Elternteil zuweisen (§ 1568a BGB).
Steuerliche Aspekte beim Verkauf der Scheidungsimmobilie
Der Verkauf unter Ehegatten im Rahmen des Zugewinnausgleichs ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Das gilt auch noch bis zu einem Jahr nach Rechtskraft der Scheidung. Erfolgt die Übertragung später, werden in NRW 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig.
Bei einem Verkauf an Dritte gelten die normalen Regeln: Wurde die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre gekauft und nicht durchgehend selbst bewohnt, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an.
Tipps für einen erfolgreichen Verkauf bei Scheidung
- Frühzeitig handeln: Je länger der Verkauf dauert, desto höher die laufenden Kosten (Kredit, Nebenkosten, Instandhaltung).
- Neutralen Makler beauftragen: Ein professioneller Makler agiert als neutraler Vermittler und verhindert, dass Emotionen den Verkaufspreis drücken.
- Verkehrswert ermitteln lassen: Eine fundierte Bewertung schafft eine objektive Verhandlungsgrundlage für den Zugewinnausgleich.
- Steuerberater und Anwalt einschalten: Die steuerlichen und familienrechtlichen Aspekte sind komplex – professionelle Beratung zahlt sich aus.
Häufige Fragen zur Scheidungsimmobilie
Kann mein Ex-Partner den Verkauf blockieren?
Ja, wenn beide im Grundbuch stehen, ist der Verkauf nur einvernehmlich möglich. Ohne Einigung bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – mit erheblichen Wertverlusten.
Was passiert mit dem Immobilienkredit bei Scheidung?
Die Bank interessiert die Scheidung nicht – beide Darlehensnehmer haften weiterhin gesamtschuldnerisch. Eine Entlassung aus dem Darlehen ist nur mit Zustimmung der Bank möglich und erfordert ausreichende Bonität des verbleibenden Partners.
Muss ich die Immobilie bei Scheidung verkaufen?
Nein, es besteht keine Verkaufspflicht. Wenn sich jedoch kein Partner die alleinige Übernahme leisten kann und keine Einigung erzielt wird, ist der Verkauf wirtschaftlich meist die vernünftigste Lösung.
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