Tilgungsrate Baufinanzierung

Tilgungsrate: Die unterschätzte Stellschraube der Baufinanzierung

Beim Abschluss einer Baufinanzierung konzentrieren sich die meisten Käufer auf den Zinssatz. Dabei ist die Tilgungsrate mindestens genauso wichtig – sie entscheidet darüber, wie schnell Sie schuldenfrei werden und wie viel Sie insgesamt an die Bank zahlen.

Als Baufinanzierungsberater im Ruhrgebiet erleben wir häufig, dass Käufer die Tilgung zu niedrig ansetzen – und sich damit Jahrzehnte länger verschulden als nötig. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie die optimale Tilgungsrate für Ihre Situation finden.

Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?

Ihre monatliche Rate besteht aus zwei Teilen: Zins (das, was die Bank verdient) und Tilgung (das, was Sie von Ihrer Schuld abtragen). Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, aber das Verhältnis verschiebt sich: Zu Beginn zahlen Sie mehr Zinsen, am Ende mehr Tilgung.

Die anfängliche Tilgungsrate bestimmt, wie schnell dieser Prozess voranschreitet. Bei gleicher Rate von 1.500 EUR monatlich:

• 1 % anfängliche Tilgung: Rückzahlung in ca. 45 Jahren – Gesamtzinsen: ca. 270.000 EUR
• 2 % anfängliche Tilgung: Rückzahlung in ca. 28 Jahren – Gesamtzinsen: ca. 170.000 EUR
• 3 % anfängliche Tilgung: Rückzahlung in ca. 22 Jahren – Gesamtzinsen: ca. 120.000 EUR
• 4 % anfängliche Tilgung: Rückzahlung in ca. 18 Jahren – Gesamtzinsen: ca. 90.000 EUR

Der Unterschied zwischen 1 % und 4 % Tilgung: 180.000 EUR weniger Zinsen und 27 Jahre früher schuldenfrei.

Welche Tilgungsrate ist für Sie optimal?

Mindestens 2 Prozent – Besser 3 Prozent

Die meisten Banken verlangen heute eine Mindesttilgung von 2 Prozent. Das ist ein sinnvoller Wert als Untergrenze. Optimal sind 3 Prozent oder mehr, wenn Ihr Budget es erlaubt. Faustregel: So hoch wie möglich, ohne sich zu übernehmen.

Berechnung: Rate = (Darlehenssumme × (Zins + Tilgung)) / 12

Beispiel für ein Darlehen von 280.000 EUR bei 3,5 % Zins:

• 2 % Tilgung: (280.000 × 5,5 %) / 12 = 1.283 EUR/Monat
• 3 % Tilgung: (280.000 × 6,5 %) / 12 = 1.517 EUR/Monat
• 4 % Tilgung: (280.000 × 7,5 %) / 12 = 1.750 EUR/Monat

Die Differenz zwischen 2 und 3 Prozent Tilgung: nur 234 EUR monatlich mehr – dafür 6 Jahre früher schuldenfrei und über 50.000 EUR Zinsen gespart.

Tilgung und Lebensphasen: Flexibel bleiben

Tilgungssatzwechsel

Viele Banken bieten die Möglichkeit, die Tilgung während der Zinsbindung zu ändern – meist 2-3 Mal kostenlos. Vereinbaren Sie dieses Recht! So können Sie:

• In der Elternzeit die Tilgung senken (z.B. von 3 auf 2 Prozent)
• Nach einer Gehalterhöhung die Tilgung erhöhen (z.B. von 2 auf 4 Prozent)
• Bei finanziellen Engpässen temporär reduzieren

Sondertilgungen als Turbo

Zusätzlich zur regulären Tilgung können Sie mit Sondertilgungen Ihre Schulden schneller abbauen. Vereinbaren Sie mindestens 5 Prozent Sondertilgungsrecht pro Jahr. Bei 280.000 EUR Darlehen sind das bis zu 14.000 EUR jährlich, die Sie zusätzlich tilgen können.

Tipp: Nutzen Sie Weihnachtsgeld, Steuerrückerstattungen oder Boni konsequent für Sondertilgungen. Jeder Euro Sondertilgung spart Ihnen über die Restlaufzeit ein Vielfaches an Zinsen.

Die richtige Strategie für Ihre Situation

Junges Paar, erstes Eigenheim

Empfehlung: 2-3 % Tilgung mit Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel. Halten Sie sich Spielraum für Familienplanung, Karrierewechsel oder unvorhergesehene Ausgaben. Lieber moderate Grundtilgung und dafür regelmäßig Sondertilgungen.

Familie mit stabilem Einkommen

Empfehlung: 3-4 % Tilgung. Wenn beide Partner verdienen und die Kosten planbar sind, lohnt sich eine höhere Tilgung. Ziel: Vor der Anschlussfinanzierung möglichst viel getilgt haben.

Best Ager, Immobilie als Altersvorsorge

Empfehlung: Maximale Tilgung, die das Budget hergibt. Ziel: Schuldenfreiheit vor der Rente. Wer mit 50 kauft, sollte in 15-17 Jahren fertig sein. Das erfordert mindestens 4-5 % Tilgung. Mehr dazu in unserem Ratgeber Immobilie im Alter.

Tilgung und Immobilienpreise im Ruhrgebiet

Ein Vorteil des Ruhrgebiets: Durch die moderateren Immobilienpreise im Vergleich zu Großstädten wie München oder Frankfurt können Sie sich eine höhere Tilgung leisten. Bei einem Reihenhaus in Bochum für 300.000 EUR mit 3 % Tilgung zahlen Sie ca. 1.625 EUR Rate – in München wäre die gleiche Immobilie drei Mal so teuer.

Sie möchten wissen, welche Tilgungsrate zu Ihrem Budget passt? Wir berechnen gemeinsam die optimale Tilgung für Ihre Baufinanzierung – kostenlos und unverbindlich. Jetzt Beratungstermin vereinbaren.