Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter oder frühzeitige Zinssicherung per Forward-Darlehen? Als unabhängiger Finanzierungsberater vergleichen wir über 500 Bankpartner und finden die beste Lösung für Ihre Anschlussfinanzierung.
Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Baufinanzierungen haben eine Zinsbindung von 10–15 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist die Immobilie in der Regel noch nicht vollständig abbezahlt – es bleibt eine Restschuld. Für diese Restschuld benötigen Sie eine neue Finanzierungsvereinbarung: die Anschlussfinanzierung.
Bei einer Restschuld von z.B. 180.000 € kann der Zinsunterschied zwischen dem Angebot Ihrer Hausbank und dem günstigsten Anbieter schnell 10.000–20.000 € ausmachen. Ein Vergleich lohnt sich immer.
Die 3 Optionen im Vergleich
Option 1: Prolongation (Verlängerung bei der bisherigen Bank)
Die einfachste Lösung: Sie unterschreiben das Anschlusszins-Angebot Ihrer bisherigen Bank. Vorteil: Kein Grundbuchänderung nötig, kein Papierkram. Nachteil: Die Hausbank bietet selten den günstigsten Zins, weil sie weiß, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit bei ihr bleiben.
Option 2: Umschuldung (Wechsel zu einer anderen Bank)
Sie lösen den Kredit bei der alten Bank ab und schließen einen neuen Vertrag bei einem günstigeren Anbieter ab. Vorteil: Oft deutlich bessere Zinsen (0,2–0,5 Prozentpunkte). Nachteil: Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldübertragung (ca. 0,1–0,2 % der Restschuld).
Option 3: Forward-Darlehen (Zinssicherung vorab)
Bereits 12–36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung können Sie den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern. Vorteil: Schutz vor steigenden Zinsen, Planungssicherheit. Nachteil: Forward-Aufschlag von ca. 0,01–0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.
Vergleichstabelle:
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Zinsersparnis | Gering | Hoch (0,2–0,5 %) | Mittel (abh. vom Zeitpunkt) |
| Aufwand | Minimal | Mittel (Grundbuch) | Mittel |
| Kosten | Keine | ca. 200–500 € | Forward-Aufschlag |
| Timing | Bei Ablauf | Bei Ablauf | 12–36 Monate vorher |
| Ideal für | Kleine Restschuld | Hohe Restschuld | Steigende Zinsen erwartet |
Das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB)
Viele Immobilienbesitzer wissen nicht: Nach 10 Jahren Zinsbindung haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer. Sie können den Kredit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
Das bedeutet: Haben Sie 2015 einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung abgeschlossen, können Sie bereits 2025 kündigen und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Bei einem 200.000-€-Darlehen und 0,5 Prozentpunkten Zinsersparnis spart das rund 5.000 € in 5 Jahren.
Timing: Wann sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Die optimale Zeitplanung hängt von Ihrer Strategie ab:
- 36 Monate vorher: Forward-Darlehen in Erwägung ziehen (Forward-Aufschlag noch moderat)
- 24 Monate vorher: Erste Vergleichsangebote einholen, Markt beobachten
- 12 Monate vorher: Ernsthafte Angebotsvergleiche starten, Forward-Darlehen abschließen
- 6 Monate vorher: Spätester Zeitpunkt für Umschuldung (Grundbuchänderung braucht 4–8 Wochen)
- 3 Monate vorher: Prolongationsangebot der Hausbank verhandeln
Unser Tipp: Kommen Sie zu uns, sobald die Zinsbindung in den nächsten 24 Monaten ausläuft. Wir erstellen einen kostenlosen Vergleich und zeigen Ihnen, wie viel Sie durch eine Umschuldung sparen können.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Muss ich die Anschlussfinanzierung bei meiner Hausbank machen?
Nein, Sie sind völlig frei in Ihrer Wahl. Ein Wechsel (Umschuldung) ist unkompliziert und lohnt sich bei größerer Restschuld fast immer. Die Grundschuldübertragung kostet nur ca. 0,1–0,2 % der Restschuld.
Was passiert, wenn ich nichts tue?
Ihre Bank wird Ihnen rechtzeitig ein Prolongationsangebot schicken. Wenn Sie nichts unternehmen, läuft die Finanzierung zum variable Referenzzins weiter – das kann deutlich teurer werden.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung die Tilgungsrate ändern?
Ja, bei einem Neuabschluss (Prolongation oder Umschuldung) können Sie die Tilgungsrate anpassen. Nutzen Sie die Chance, eine höhere Tilgung zu vereinbaren, wenn Ihr Einkommen gestiegen ist.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen bei sinkenden Zinsen?
Nein. Das Forward-Darlehen sichert den aktuellen Zinssatz. Wenn die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindung sinken, würden Sie mit dem Forward-Darlehen mehr zahlen. Ein Forward lohnt sich nur, wenn Sie steigende Zinsen erwarten.
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