Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Wie viel brauchen Sie wirklich?

Eigenkapital: Der Schlüssel zur günstigen Baufinanzierung

Beim Immobilienkauf im Ruhrgebiet ist das Eigenkapital der wichtigste Hebel für günstige Konditionen. Je mehr Sie einbringen, desto weniger Zinsen zahlen Sie über die gesamte Laufzeit. Doch wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig? Und was zählt überhaupt dazu?

Als Baufinanzierungsberater mit Zugang zu über 500 Bankpartnern sehen wir täglich, wie stark das Eigenkapital die Finanzierungskonditionen beeinflusst. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was Sie wissen müssen.

Wie viel Eigenkapital ist ideal?

Die Mindestempfehlung: Kaufnebenkosten abdecken

In NRW betragen die Kaufnebenkosten ca. 10-12 Prozent des Kaufpreises:

• Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 Prozent
• Notarkosten und Grundbuch: ca. 1,5-2 Prozent
• Maklerprovision (Käuferanteil): ca. 3,57 Prozent

Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR sind das 30.000 bis 36.000 EUR, die Sie idealerweise aus Eigenkapital zahlen. Warum? Banken finanzieren die Nebenkosten ungern, weil sie keinen Gegenwert in der Immobilie haben.

Die goldene Regel: 20 Prozent Eigenkapitalquote

Bei 20 Prozent Eigenkapital (plus Nebenkosten) erhalten Sie die besten Standardkonditionen. Die Bank finanziert dann maximal 80 Prozent des Kaufpreises – das sogenannte 80-Prozent-Beleihungsauslauf. Hier sind die Zinsaufschläge minimal.

Der Zinseffekt: Eigenkapital spart Zehntausende Euro

Konkretes Beispiel für eine Immobilie in Bochum mit Kaufpreis 350.000 EUR:

• 5 % EK (17.500 EUR): Zins ca. 4,0 % – Gesamtzinsen über 25 Jahre: ca. 185.000 EUR
• 20 % EK (70.000 EUR): Zins ca. 3,4 % – Gesamtzinsen über 25 Jahre: ca. 135.000 EUR
• 30 % EK (105.000 EUR): Zins ca. 3,1 % – Gesamtzinsen über 25 Jahre: ca. 100.000 EUR

Die Differenz zwischen 5 und 30 Prozent Eigenkapital: über 85.000 EUR weniger Zinsen – dazu eine niedrigere monatliche Rate und schnellere Entschuldung.

Was zählt als Eigenkapital?

Banken akzeptieren verschiedene Formen von Eigenkapital:

• Bargeld und Kontoguthaben: Sofort verfügbar und am einfachsten nachzuweisen.
• Bausparverträge: Ideal, da oft mit günstigen Darlehenszinsen verbunden.
• Wertpapiere und Fonds: Werden mit aktuellem Kurswert angerechnet (mit Sicherheitsabschlag).
• Bestehende Immobilien: Schuldenfreie Immobilien können als Zusatzsicherheit dienen.
• Lebensversicherungen: Rückkaufswert kann als Eigenkapital eingesetzt oder abgetreten werden.
• Eigenleistung am Bau (Muskelhypothek): Maximal 10-15 Prozent der Bausumme. Nur realistische Eigenleistungen angeben, die Sie tatsächlich erbringen können.
• Schenkungen und Erbvorbezüge: Häufig bei Erstkäufern. Achten Sie auf Schenkungssteuer-Freibeträge (400.000 EUR von Eltern).

Finanzierung ohne Eigenkapital: Wann ist das möglich?

Eine Vollfinanzierung (100-110 Prozent) ist grundsätzlich möglich, aber an strenge Voraussetzungen gebunden:

• Hohes, sicheres Einkommen: Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst haben hier Vorteile.
• Einwandfreie Schufa: Kein negativer Eintrag, niedriger Schufa-Score erforderlich.
• Werthaltige Immobilie: Die Bank muss die Immobilie als gute Sicherheit bewerten.
• Gute Lage: Immobilien in Toplagen wie Essen-Rüttenscheid oder Dortmund-Kreuzviertel werden eher voll finanziert als in schwachen Lagen.

Unsere Einschätzung: Wir raten von Vollfinanzierungen ab, wenn es irgendwie anders geht. Das Risiko einer Überschuldung bei Wertverlust ist real. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigener Tasche bezahlen.

Eigenkapital aufbauen: Praktische Tipps

• Sparziel setzen: Berechnen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für Ihren Wunschkaufpreis brauchen. Teilen Sie durch die Monate bis zum geplanten Kauf.
• Automatisch sparen: Dauerauftrag am Gehaltstag auf ein separates Konto. Was nicht auf dem Girokonto ist, gibt man nicht aus.
• Bausparvertrag: Sichert niedrige Darlehenszinsen für die Zukunft. Dazu Arbeitnehmersparzulage (43 EUR/Jahr) und Wohnungsbaupraemie (70 EUR/Jahr) mitnehmen.
• Familie einbeziehen: Schenkungen von Eltern oder Großeltern sind bis 400.000 EUR (von Eltern) bzw. 200.000 EUR (von Großeltern) steuerfrei.
• Nebenkosten senken: Wo möglich: Direktkauf ohne Makler, günstigen Notar wählen, Förderprogramme nutzen.

Eigenkapital und Immobilienpreise im Ruhrgebiet

Die gute Nachricht für Immobilienkauf im Ruhrgebiet: Die Einstiegspreise sind deutlich niedriger als in München, Frankfurt oder Düsseldorf. Das bedeutet weniger Eigenkapital und niedrigere monatliche Raten.

Beispiel: Für eine 80-m²-Wohnung in Bochum-Wattenscheid (ca. 140.000 EUR) benötigen Sie bei 20 Prozent Eigenkapitalquote nur 28.000 EUR plus Nebenkosten. In München wären es für die gleiche Wohnfläche über 100.000 EUR Eigenkapital.

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