Wenn das Eigenheim zur Last wird
Jahrzehntelang war das Eigenheim Mittelpunkt des Lebens. Doch im Alter ändern sich die Bedürfnisse: Die Kinder sind ausgezogen, das Haus ist zu groß, Treppen werden beschwerlich, und die Instandhaltungskosten steigen. Gleichzeitig steckt ein Großteil des Vermögens im Haus – während die Rente oft knapp ist.
Die gute Nachricht: Es gibt mehr Optionen als nur „verkaufen oder bleiben“. Dieser Ratgeber stellt alle Möglichkeiten vor – mit ihren Vor- und Nachteilen.
Option 1: Klassischer Verkauf
Der einfachste Weg: Haus verkaufen, in eine altersgerechte Wohnung ziehen, vom Erlös leben. In Bochum und dem Ruhrgebiet liegen die Preise für Einfamilienhäuser je nach Lage bei 250.000 bis 600.000 € – nach Abzug der Restschuld bleibt oft ein stattliches Polster.
Vorteile: Maximaler Erlös, klare Verhältnisse, keine weiteren Verpflichtungen.
Nachteile: Emotionale Belastung durch Umzug, neues Umfeld.
Option 2: Leibrente
Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie, erhalten aber statt des vollen Kaufpreises eine monatliche Rente bis zum Lebensende. Zusätzlich sichern Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.
Vorteile: Regelmäßiges Einkommen, Wohnen bleiben, kein Umzug.
Nachteile: Deutlich weniger als der volle Marktwert (typisch 40–60 %), Abhängigkeit vom Käufer.
Rechenbeispiel Leibrente
Haus in Bochum-Weitmar, Verkehrswert 380.000 €. Eigentümerin, 75 Jahre. Abzug für Wohnrecht (ca. 900 €/Monat × statistische Restlebenszeit): ca. 130.000 €. Restbetrag 250.000 € wird als Leibrente ausgezahlt: ca. 1.700 €/Monat (abhängig von Lebenserwartung und Vertragsbedingungen).
Option 3: Nießbrauch
Beim Nießbrauch übertragen Sie das Eigentum (häufig an die Kinder), behalten aber das Recht, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. Das ist der entscheidende Unterschied zum Wohnrecht: Beim Nießbrauch dürfen Sie auch Mieteinnahmen erzielen.
Vorteile: Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten (Erbschaftsteuer-Freibeträge), Wohnen bleiben, Mieteinnahmen möglich.
Nachteile: Kein Verkaufserlös (außer bei Verkauf mit Nießbrauch an Dritte), Instandhaltungspflicht bleibt.
Option 4: Wohnrecht
Schwächer als Nießbrauch: Sie dürfen wohnen bleiben, aber nicht vermieten. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und ist an die Person gebunden. Wenn Sie ins Pflegeheim ziehen, verfällt das Wohnrecht in der Regel – anders als beim Nießbrauch.
Option 5: Immobilien-Teilverkauf
Ein relativ neues Modell: Sie verkaufen einen Anteil Ihrer Immobilie (z. B. 50 %) an einen Anbieter und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt.
Achtung: Viele Verbraucherschutz-Organisationen warnen vor Teilverkauf-Modellen. Die monatlichen Nutzungsentgelte (oft 3–5 % des Auszahlungsbetrags jährlich) sind langfristig teurer als ein Kredit. Zudem verlieren Sie beim späteren Gesamtverkauf weitere Anteile durch Durchführungsentgelte.
Option 6: Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek (Reverse Mortgage) beleihen Sie Ihr Haus bei einer Bank und erhalten einen Kredit, der erst beim Verkauf oder nach dem Tod zurückgezahlt wird. In Deutschland noch wenig verbreitet, aber bei einigen Banken verfügbar.
Vorteile: Sofortige Liquidität ohne Verkauf, Wohnen bleiben.
Nachteile: Hohe Zinsen, schrumpfendes Erbe, komplexe Verträge.
Welche Option passt zu Ihnen?
| Kriterium | Verkauf | Leibrente | Nießbrauch | Teilverkauf |
|---|---|---|---|---|
| Wohnen bleiben | Nein | Ja | Ja | Ja |
| Maximaler Erlös | Ja | Nein | Nein | Nein |
| Laufende Einnahmen | Nein | Ja | Möglich | Nein |
| Instandhaltung | Entfällt | Käufer | Sie | Geteilt |
| Empfohlen ab | Jedes Alter | 70+ | 60+ | Vorsicht! |
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf im Alter
Kann das Sozialamt auf den Immobilienverkäufer zugreifen?
Ja, wer Sozialleistungen bezieht (z. B. Grundsicherung, Hilfe zur Pflege), muss sein Vermögen einsetzen – auch den Verkaufserlös. Es gibt jedoch Schonvermögen und Freibeträge. Bei einer Übertragung an Kinder kann das Sozialamt die Schenkung bis zu 10 Jahre rückgängig machen.
Muss ich die Immobilie verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?
Nicht zwingend. Aber die Pflegekosten (in NRW durchschnittlich 2.500–3.500 € Eigenanteil/Monat) übersteigen oft die Rente. Ein Verkauf kann die Finanzierungslücke schließen und den Kindern eine Erbschaft sichern, bevor das Vermögen für Pflegekosten aufgebraucht wird.
Was ist steuerlich am günstigsten?
Das hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Nießbrauch und frühzeitige Übertragung an Kinder können Erbschaftsteuer sparen (Freibetrag 400.000 € pro Kind, alle 10 Jahre neu). Ein Verkauf nach mehr als 10 Jahren Besitz ist spekulationssteuerfrei. Lassen Sie sich steuerlich beraten.
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