Heizungsgesetz-Reform 2025/26: Was Eigentümer, Vermieter und Investoren jetzt wissen müssen
Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung hat am 11. Dezember 2025 zentrale Weichen zur Zukunft des sogenannten „Heizungsgesetzes“ gestellt. Statt einer schnellen Entscheidung wurden konkrete Ergebnisse vertagt: Das bestehende Gebäudeenergiegesetz (GEG), das den Einbau neuer Heizungen und den Mindestanteil erneuerbarer Energien regelt, soll durch ein neues, technologieoffeneres Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt werden. Die endgültigen Eckpunkte werden jedoch erst bis Ende Januar 2026 erarbeitet und vorgestellt. Für Eigentümer, Vermieter und Investoren bedeutet das weiterhin Unsicherheit – aber auch Chancen für flexible Modernisierungskonzepte in NRW.
UPDATE 26. Februar 2026
Die Bundesregierung hat am 24. Februar 2026 die Eckpunkte der GEG-Novelle vorgestellt. Die wichtigste Nachricht: Das Heizungsgesetz wird abgeschafft und durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. Die umstrittene 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien fällt komplett weg. Alle Details lesen Sie im folgenden Abschnitt.
Eckpunkte vom 24. Februar 2026: Das ändert sich konkret
Die Bundesregierung hat am 24. Februar 2026 die lang erwarteten Eckpunkte zur Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vorgelegt. Das bisherige „Heizungsgesetz“ wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. Für Eigentümer, Vermieter und Immobilieninvestoren in NRW bedeutet das grundlegende Veränderungen.
65-Prozent-Pflicht fällt weg
Die umstrittenste Regel des Heizungsgesetzes ist vom Tisch: Die Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (§§ 71–71p und 72 GEG), wird komplett gestrichen. Künftig haben Eigentümer wieder freie Wahl beim Einbau eines Heizsystems – auch neue Gas- oder Ölheizungen sind uneingeschränkt zulässig, unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung.
Betriebsverbot für alte Heizungen aufgehoben
Das bisherige Verbot für den Weiterbetrieb von über 30 Jahre alten Gas- und Öl-Konstanttemperaturkesseln entfällt ebenfalls. Bestehende Heizungen dürfen unabhängig vom Alter weiterlaufen.
Bio-Treppe ab 2029: Beimischungspflicht statt Verbot
Statt einer festen Erneuerbare-Energien-Quote setzt die Regierung auf eine schrittweise Beimischungspflicht – die sogenannte Bio-Treppe:
- Ab 2028 – Grüngas- und Grün-Heizöl-Quote beginnt moderat bei rund 1 %
- Ab 2029 – Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen 10 % CO2-neutrale Brennstoffe nutzen (Biomethan, Bioöl, grüner Wasserstoff, synthetische E-Fuels)
- Bis 2040 – Stufenweise Erhöhung der Quote
Wichtig für Eigentümer. Durch die Beimischungspflicht und begrenzte Verfügbarkeit von Biobrennstoffen könnten die Betriebskosten für Gas- und Ölheizungen langfristig deutlich steigen. Wer jetzt in eine Wärmepumpe oder Hybridlösung investiert, sichert sich noch die aktuellen Fördermittel.
Kopplung zur Wärmeplanung entfällt
Die bisherige Verknüpfung zwischen Heizungstausch und kommunaler Wärmeplanung wird aufgehoben. Eigentümer müssen nicht mehr auf die Wärmeplanung ihrer Kommune warten, bevor sie eine neue Heizung einbauen.
Förderung bis 2029 gesichert
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bis mindestens 2029 bestehen. Aktuell sind Förderungen für den Heizungstausch von bis zu 70 % (maximal 21.000 €) möglich. Allerdings sind im Bundeshaushalt 2026 bereits Kürzungen der BEG-Mittel um 3,36 Milliarden Euro vorgesehen – die Fördersätze könnten sinken.
Zeitplan für das Gebäudemodernisierungsgesetz
- 24. Februar 2026 – Eckpunkte vorgestellt
- Anfang April 2026 – Kabinettsbeschluss des Gesetzentwurfs
- Vor 1. Juli 2026 – Inkrafttreten des GMG geplant
Bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes gelten die bisherigen GEG-Regelungen weiter.
Was bedeutet das für Immobilienbesitzer in NRW?
- Kurzfristig – Mehr Wahlfreiheit beim Heizsystem. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen möchte, darf das wieder ohne Einschränkungen.
- Mittelfristig – Die Bio-Treppe und steigende CO2-Preise (55 €/Tonne 2025, Korridor 55–65 € ab 2026) machen fossile Heizungen teurer. Ein Vier-Personen-Haushalt mit Gasheizung muss ab 2028 mit rund 1.000 € zusätzlichen jährlichen Heizkosten rechnen.
- Für Verkäufer – Immobilien mit moderner, effizienter Heizung erzielen weiterhin höhere Preise. Der Energieausweis bleibt ein entscheidender Wertfaktor.
- Unsere Empfehlung – Nutzen Sie die aktuell noch hohen Fördermittel für den Heizungstausch, bevor die BEG-Kürzungen greifen. Lassen Sie sich zu Finanzierungsmöglichkeiten beraten.
Vertiefung. Alle 7 Änderungen im Detail erklären wir in unserem ausführlichen GMG-Ratgeber.
Hintergrund: Was bisher geschah
Was regelt das Heizungsgesetz überhaupt?
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt seit Anfang 2024 vor, dass neue Heizungen mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Ziel ist es, den Gebäudesektor auf Klimakurs zu bringen und die CO2-Emissionen in Deutschland deutlich zu senken. Die Vorgaben treffen vor allem Neubauten und Sanierungsvorhaben, sorgen aber auch für Diskussionen im Bestand, wenn Modernisierungen anstehen.
Die geplante Gesetzesreform soll mehr Flexibilität ermöglichen, technologieoffener sein und den bürokratischen Aufwand für Immobilieneigentümer senken. Gleichzeitig steht die Bundesregierung unter Druck, die Klimaziele einzuhalten. Politisch umstritten bleibt die konkrete Ausgestaltung – insbesondere die Verpflichtung auf einen Anteil erneuerbarer Energien.
Was wurde im Koalitionsausschuss beschlossen?
Im Koalitionsausschuss wurde keine finale Entscheidung über neue Regeln getroffen. Die Koalitionspartner haben sich darauf verständigt, das GEG durch ein neues Gesetz zu ersetzen und bis spätestens Ende Januar 2026 Eckpunkte auszuarbeiten. Diese sollen mehr Handlungsspielraum und Planungssicherheit schaffen. Erst danach wird das Kabinett im Februar 2026 über den finalen Gesetzestext entscheiden.
Für Eigentümer und Vermieter in NRW heißt das: Die bestehenden Regeln bleiben zunächst gültig. Neue Investitionen und Modernisierungsprojekte sollten so geplant werden, dass sie flexibel auf die kommenden gesetzlichen Vorgaben reagieren können.
Chancen und Herausforderungen für Eigentümer, Vermieter & Investoren
Der Reformentwurf bietet Chancen für mehr technologische Freiheit, zum Beispiel durch Hybridlösungen (Wärmepumpe plus Gastherme) oder neue Quartierskonzepte. Gleichzeitig bleibt das Ziel bestehen, die energetische Sanierung im Bestand voranzutreiben. Förderprogramme wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden eng mit den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen verzahnt sein.
Doch viele Details bleiben vorerst offen: Wird die 65-%-Regel abgeschwächt? Welche Übergangsfristen gelten? Und wie können Eigentümer Fördermittel optimal nutzen? Wer jetzt in Modernisierung oder Sanierung investiert, sollte Beratung einholen und flexibel bleiben.
Wie geht es weiter?
Bis Ende Januar 2026 wird die Bundesregierung die neuen Eckpunkte ausarbeiten. Klar ist: Viele zentrale Streitpunkte – wie die konkrete Verpflichtung auf erneuerbare Energien und die Ausgestaltung von Übergangsregelungen – werden erst im kommenden Jahr entschieden. Branchenverbände und Verbraucherorganisationen kritisieren die Verzögerung und fordern mehr Planungssicherheit.
Die Unsicherheit bleibt, bietet aber auch Chancen für individuelle Lösungen und kreative Modernisierungsstrategien. Nutzen Sie die Zeit für eine kostenlose Wertermittlung oder informieren Sie sich über energetische Modernisierung – wir begleiten Sie durch alle Veränderungen im Markt.
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