Anschlussfinanzierung: Wann wechseln und wie sparen

Anschlussfinanzierung: Rechtzeitig planen und clever sparen

Wenn die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens ausläuft, steht eine wichtige Entscheidung an: die Anschlussfinanzierung. Für Hunderttausende Immobilienbesitzer in Nordrhein-Westfalen wird dieses Thema in den kommenden Jahren akut. Wer rechtzeitig handelt und Angebote vergleicht, kann dabei tausende Euro sparen. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie über die Anschlussfinanzierung wissen müssen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei den meisten Immobilienfinanzierungen wird der Zinssatz nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum – die sogenannte Zinsbindungsfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist in der Regel noch eine Restschuld vorhanden, die weiter finanziert werden muss. Diese Weiterfinanzierung der Restschuld bezeichnet man als Anschlussfinanzierung.

Die Höhe der Restschuld hängt von der ursprünglichen Darlehenssumme, dem Zinssatz und der gewählten Tilgung ab. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung, 3,0 Prozent Zinsen und 2,0 Prozent Tilgung beträgt die Restschuld nach zehn Jahren noch rund 230.000 Euro.

Wann sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Die kurze Antwort: Früher als Sie denken. Experten empfehlen, sich 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Thema zu beschäftigen. Dafür gibt es gute Gründe:

• Marktbeobachtung: Sie haben genügend Zeit, die Zinsentwicklung zu beobachten und den optimalen Zeitpunkt für den Abschluss zu wählen.
• Angebotsvergleich: Ein gründlicher Vergleich verschiedener Angebote braucht Zeit.
• Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich aktuelle Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern.
• Verhandlungsposition: Wer nicht unter Zeitdruck steht, verhandelt besser.

Wichtig: Etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird sich Ihre aktuelle Bank mit einem Prolongationsangebot bei Ihnen melden. Nehmen Sie dieses Angebot nicht ungeprüft an – es ist in der Regel verhandelbar und selten das günstigste am Markt.

Die drei Wege der Anschlussfinanzierung

Prolongation: Bei der bisherigen Bank bleiben

Die Prolongation ist der einfachste Weg: Sie verlängern Ihr bestehendes Darlehen bei Ihrer aktuellen Bank zu neuen Konditionen. Der Vorteil liegt im geringen Aufwand – es sind keine neue Grundschuldbestellung und keine erneute Bonitätsprüfung nötig.

Der Nachteil: Die Konditionen Ihrer Hausbank sind häufig nicht die besten am Markt. Studien zeigen, dass Kreditnehmer durch einen reinen Vergleich bereits deutlich bessere Konditionen erhalten können. Selbst wenn Sie bei Ihrer Bank bleiben möchten, sollten Sie Konkurrenzangebote einholen – allein als Verhandlungsbasis.

Umschuldung: Zu einer anderen Bank wechseln

Bei der Umschuldung wechseln Sie mit Ihrer Restschuld zu einer anderen Bank, die Ihnen bessere Konditionen bietet. Der Prozess ist etwas aufwendiger als eine Prolongation, kann sich aber finanziell sehr lohnen.

Was bei einer Umschuldung passiert:

• Die neue Bank führt eine vollständige Bonitätsprüfung durch
• Die bestehende Grundschuld wird per Abtretung auf die neue Bank übertragen (kostengünstiger als Löschung und Neueintragung)
• Die Kosten für die Grundschuldabtretung liegen bei wenigen hundert Euro
• Der Aufwand wird durch die Zinsersparnis in der Regel mehr als kompensiert

Forward-Darlehen: Zinsen im Voraus sichern

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuellen Zinsen für einen Zeitpunkt in der Zukunft sichern – typischerweise bis zu 60 Monate im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Zinsaufschlag, den sogenannten Forward-Aufschlag, der je nach Vorlaufzeit 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat beträgt.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders, wenn Sie steigende Zinsen erwarten. Bleiben die Zinsen stabil oder sinken sie, haben Sie durch den Forward-Aufschlag etwas mehr bezahlt als nötig. Es ist also immer auch eine Wette auf die Zinsentwicklung.

Beispielrechnung: So viel können Sie sparen

Die Auswirkungen unterschiedlicher Zinssätze bei der Anschlussfinanzierung sind enorm. Ein Beispiel:

Ausgangssituation: Restschuld 200.000 Euro, 15 Jahre Zinsbindung, 3 Prozent anfängliche Tilgung

• Angebot A (3,8 Prozent): Monatliche Rate 1.133 Euro, Zinskosten über 15 Jahre: ca. 78.900 Euro
• Angebot B (3,4 Prozent): Monatliche Rate 1.067 Euro, Zinskosten über 15 Jahre: ca. 69.800 Euro
• Ersparnis mit Angebot B: ca. 9.100 Euro

Schon ein Unterschied von 0,4 Prozentpunkten im Zinssatz spart in diesem Beispiel über 9.000 Euro über die Laufzeit. Das zeigt: Ein Vergleich lohnt sich immer.

Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung

• Zu spät kümmern: Wer erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, hat keine Verhandlungsposition und keinen Überblick über den Markt.
• Erstbestes Angebot annehmen: Das Prolongationsangebot der Hausbank ist selten das günstigste. Vergleichen Sie immer mehrere Angebote.
• Nur auf den Zinssatz schauen: Berücksichtigen Sie auch Sondertilgungsoptionen, Tilgungswechsel und andere Vertragsbestandteile.
• Tilgung nicht anpassen: Nutzen Sie die Anschlussfinanzierung, um die Tilgung zu erhöhen – Ihr Einkommen ist nach zehn Jahren vermutlich gestiegen.
• Zinsentwicklung ignorieren: Beobachten Sie die Zinsmärkte und ziehen Sie ein Forward-Darlehen in Betracht, wenn steigende Zinsen wahrscheinlich sind.

Checkliste für Ihre Anschlussfinanzierung

• Restschuld und Ablaufdatum der Zinsbindung prüfen
• Aktuelle Finanzielle Situation bewerten (Einkommen, Ausgaben, weitere Verbindlichkeiten)
• Gewünschte Tilgung und Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung festlegen
• Mindestens drei bis fünf Vergleichsangebote einholen
• Prolongationsangebot der Hausbank als Basis nutzen
• Sondertilgungsmöglichkeiten und Tilgungswechsel prüfen
• Forward-Darlehen als Option in Betracht ziehen
• Professionelle Beratung in Anspruch nehmen

Professionelle Beratung für Ihre Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung bietet eine hervorragende Gelegenheit, Ihre Finanzierung zu optimieren und bares Geld zu sparen. Unsere Experten für Anschlussfinanzierung vergleichen für Sie die Angebote zahlreicher Banken und finden die besten Konditionen für Ihre Situation. Informieren Sie sich auch über weitere Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung und lassen Sie sich individuell beraten. Jetzt kostenlose Beratung zur Anschlussfinanzierung anfragen – und sichern Sie sich die besten Konditionen für die Zukunft.