Baufinanzierung: So finden Sie die besten Konditionen

Baufinanzierung: So sichern Sie sich die besten Konditionen

Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Verpflichtung ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, die Konditionen sorgfältig zu vergleichen und die Finanzierung optimal auf die eigene Situation abzustimmen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf es bei der Baufinanzierung wirklich ankommt und wie Sie tausende Euro sparen können.

Eigenkapital: Wie viel sollten Sie mitbringen?

Eigenkapital ist der Grundstein jeder soliden Baufinanzierung. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinsen erhalten Sie von der Bank. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln finanziert werden.

In Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufnebenkosten – bestehend aus Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent), Notarkosten und gegebenenfalls Maklercourtage – schnell bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie ungern mitfinanzieren.

Eigenkapital aufbauen

Wer noch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, sollte frühzeitig mit dem Sparen beginnen. Bausparverträge, Tagesgeldkonten oder ETF-Sparpläne sind bewährte Instrumente. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um die optimale Eigenkapitalquote für Ihre Situation zu berechnen.

Zinsbindung: Kurz oder lang?

Die Wahl der Zinsbindung gehört zu den wichtigsten Entscheidungen bei der Baufinanzierung. Während der Zinsbindungsfrist bleibt Ihr Zinssatz konstant – unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen entwickeln.

Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre)

Kurze Zinsbindungen bieten in der Regel niedrigere Zinssätze. Sie eignen sich, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen stabil bleiben oder sinken werden, oder wenn Sie planen, das Darlehen schnell zurückzuzahlen.

Lange Zinsbindung (15–20 Jahre)

Lange Zinsbindungen geben Ihnen maximale Planungssicherheit. Sie zahlen einen leicht höheren Zinssatz, sind aber vor steigenden Zinsen geschützt. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist eine lange Zinsbindung oft die klügere Wahl.

Wichtig zu wissen: Nach zehn Jahren haben Sie unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten.

Tilgungsrate: So finden Sie die richtige Höhe

Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Eine höhere Tilgung bedeutet eine kürzere Laufzeit und geringere Gesamtzinskosten – aber auch eine höhere monatliche Belastung.

Empfehlung: Wählen Sie eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent, besser drei Prozent. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einem Zinssatz von 3,5 Prozent macht der Unterschied zwischen zwei und drei Prozent Tilgung über die gesamte Laufzeit mehrere zehntausend Euro aus.

Tilgungswechsel vereinbaren

Vereinbaren Sie möglichst die Option, die Tilgungsrate während der Laufzeit anpassen zu können. So bleiben Sie flexibel, wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert – etwa durch Gehaltserhöhungen oder Elternzeit.

Sondertilgung: Flexibilität sichern

Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, zusätzlich zur regulären Rate Geld in die Tilgung zu stecken. Die meisten Banken bieten Sondertilgungsoptionen von fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr an. Diese Option sollten Sie unbedingt in Ihren Vertrag aufnehmen, auch wenn Sie sie aktuell nicht nutzen möchten.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro können Sie durch eine jährliche Sondertilgung von 10.000 Euro die Gesamtlaufzeit um mehrere Jahre verkürzen und dabei fünfstellige Beträge an Zinsen sparen.

Förderprogramme nutzen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zahlreiche Förderprogramme für den Kauf und die Sanierung von Immobilien. Besonders attraktiv sind Programme zur energetischen Sanierung und zum energieeffizienten Bauen. Die Fördermittel werden als zinsgünstige Darlehen oder Tilgungszuschüsse gewährt.

Weitere Fördermöglichkeiten

• Wohn-Riester: Staatliche Zulagen und Steuervorteile für die Eigenheimfinanzierung
• Landesförderprogramme der NRW.BANK für Familien und einkommensschwächere Haushalte
• Kommunale Förderprogramme in einzelnen Städten und Gemeinden
• Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie

Informieren Sie sich frühzeitig über Fördermöglichkeiten – viele Programme müssen vor dem Kauf oder Baubeginn beantragt werden. Unsere Finanzierungsberatung hilft Ihnen, die passenden Förderprogramme für Ihr Vorhaben zu identifizieren.

Angebote vergleichen: So geht es richtig

Vergleichen Sie niemals nur den Nominalzins. Der effektive Jahreszins ist aussagekräftiger, da er auch Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren berücksichtigt. Noch besser: Vergleichen Sie die Gesamtkosten der Finanzierung über die gesamte Laufzeit.

Holen Sie mindestens drei bis fünf Angebote von verschiedenen Banken und Vermittlern ein. Achten Sie dabei auf identische Rahmenbedingungen (gleiche Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung), um die Angebote fair vergleichen zu können.

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

• Zu knappe Kalkulation: Planen Sie Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein – mindestens 10 bis 15 Prozent der Baukosten als Reserve.
• Nebenkosten unterschätzen: Neben den Kaufnebenkosten fallen oft Kosten für Renovierung, Umzug und Einrichtung an.
• Nur auf die Rate schauen: Eine niedrige Rate durch geringe Tilgung klingt verlockend, führt aber zu einer langen Laufzeit und hohen Gesamtkosten.
• Kein Vergleich: Wer das erste Angebot seiner Hausbank annimmt, verschenkt häufig Geld.
• Fördermittel vergessen: KfW-Förderungen und andere Programme können die Finanzierung erheblich günstiger machen.

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