Erbimmobilie verkaufen: Leitfaden für Erben in NRW

Immobilie geerbt – und jetzt?

Wer eine Immobilie erbt, steht plötzlich vor einer Reihe komplexer Entscheidungen – und das oft in einer emotional schwierigen Situation. In Nordrhein-Westfalen werden jährlich tausende Immobilien vererbt. Ob Einfamilienhaus in Bochum, Eigentumswohnung in Essen oder Mehrfamilienhaus in Dortmund: Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, was zu tun ist.

Schritt 1: Erbe annehmen oder ausschlagen?

Nach Kenntnis des Erbfalls haben Sie 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB). Diese Frist ist nicht verlängerbar. Prüfen Sie daher zügig:

• Wie hoch ist der Verkehrswert der Immobilie?
• Gibt es Restschulden oder Grundschulden?
• Welcher Sanierungsbedarf besteht?
• Gibt es weitere Verbindlichkeiten im Nachlass?

Ist die Immobilie überschuldet, kann die Ausschlagung sinnvoll sein. Eine schnelle Wertermittlung hilft bei der Entscheidung.

Schritt 2: Erbschein und Grundbuch

Für den Verkauf einer Erbimmobilie benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Damit lässt sich die Grundbuchänderung beim Amtsgericht beantragen. Wichtig: Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall kostenfrei.

Schritt 3: Erbengemeinschaft – wenn mehrere erben

Erbt nicht eine einzelne Person, sondern eine Erbengemeinschaft, wird es komplex. Alle Miterben müssen gemeinsam über die Immobilie entscheiden. Typische Konstellationen:

• Alle wollen verkaufen: Der einfachste Fall. Der Erlös wird nach Erbanteilen aufgeteilt.
• Einer will behalten: Er muss die anderen Miterben auszahlen – zum aktuellen Verkehrswert.
• Keine Einigung: Wie bei der Scheidung droht eine Teilungsversteigerung mit erheblichen Wertverlusten (20–30 % unter Marktwert).

Unser Tipp: Beauftragen Sie frühzeitig einen neutralen Makler mit der Wertermittlung. Eine objektive Zahl nimmt viel Konfliktpotenzial aus der Diskussion.

Erbschaftsteuer auf Immobilien in NRW

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Nachlasses ab:

Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Seit 2023 führen neue Bewertungsregeln häufig zu höheren Wertansätzen. Ein Verkehrswertgutachten kann helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen und Steuern zu sparen.

Steuerbefreiung für das Familienheim

Ehegatten und Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie es mindestens 10 Jahre selbst bewohnen. Bei Kindern gilt zusätzlich eine Wohnflächengrenze von 200 m². Wird die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre verkauft oder vermietet, wird die Erbschaftsteuer rückwirkend fällig.

Spekulationssteuer bei Erbimmobilien

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie gilt die Besonderheit: Die Spekulationsfrist des Erblassers wird übernommen. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft, ist der Verkauf spekulationssteuerfrei – auch wenn Sie erst gestern geerbt haben.

Hat der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen und nicht selbst bewohnt, fällt auf den Gewinn (Verkaufspreis minus damaliger Kaufpreis minus Verkaufskosten) Spekulationssteuer an.

Sanieren oder verkaufen?

Ältere Erbimmobilien haben oft erheblichen Sanierungsbedarf: veraltete Heizung, mangelnde Dämmung, alte Elektrik. Ob sich eine Sanierung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Lage: In gefragten Lagen wie Bochum-Stiepel oder Essen-Werden lohnt sich eine Sanierung fast immer.
• Substanz: Ist die Bausubstanz gut, sind Modernisierungen wirtschaftlich sinnvoll.
• Kosten-Nutzen: Erhöht die Sanierung den Verkaufspreis um mehr als die Investition?

Wir beraten Sie ehrlich, ob ein Verkauf im Ist-Zustand oder nach Teilsanierung den besseren Erlös bringt.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Erbimmobilie

Wie schnell kann ich eine Erbimmobilie verkaufen?

Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen oder den Erbschein haben, können Sie verkaufen. Die Grundbuchberichtigung dauert in NRW aktuell 4–8 Wochen. Der Verkaufsprozess selbst benötigt typischerweise 3–6 Monate.

Wer zahlt die laufenden Kosten bis zum Verkauf?

Die Erben tragen ab dem Erbfall alle laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Nebenkosten, Instandhaltung. Bei einer Erbengemeinschaft werden diese Kosten anteilig geteilt. Ein zügiger Verkauf minimiert diese Belastung.

Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?

Ja, bei einer Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen. Im Streitfall bleibt die Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Ein erfahrener Makler kann als neutraler Vermittler helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten wissen, was sie wert ist? Nutzen Sie unsere kostenlose Wertermittlung – unverbindlich und vertraulich. Wir sind in Bochum, Dortmund, Witten, Essen, Hattingen und Gelsenkirchen für Sie da.