Hausverwaltung wechseln

Wann sollten Sie die Hausverwaltung wechseln?

Ein Verwalterwechsel ist sinnvoll, wenn:

• Ihre Verwaltung schlecht erreichbar ist oder Anfragen ignoriert
• Die Jahresabrechnung fehlerhaft oder verspätet kommt
• Instandhaltungsmaßnahmen verschleppt werden
• Die Verwaltung nicht IHK-zertifiziert ist (seit 01.12.2023 Pflicht nach §26a WEG)
• Die Kosten unverhältnismäßig hoch sind
• Eigentümerversammlungen schlecht vorbereitet oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden
• Beschlüsse nicht umgesetzt werden

Schritt 1: Verwaltervertrag prüfen

Bevor Sie handeln, prüfen Sie den bestehenden Verwaltervertrag:

• Laufzeit: Wann endet der aktuelle Vertrag? Verwalterverträge laufen meist 3–5 Jahre.
• Kündigungsfrist: Üblich sind 3–6 Monate zum Vertragsende.
• Sonderkündigungsrecht: Bei schweren Pflichtverletzungen kann auch außerordentlich gekündigt werden.

Wichtig seit der WEG-Reform 2020: Die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags sind jetzt getrennte Rechtsakte. Die WEG kann den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen — ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens 6 Monate nach der Abberufung (§26 Abs. 3 WEG).

Schritt 2: Neue Verwaltung finden

Suchen Sie vor der Abberufung bereits einen neuen Verwalter. Achten Sie auf:

• IHK-Zertifizierung nach §26a WEG (seit 01.12.2023 Pflicht)
• Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
• Regionale Nähe — kurze Wege für Objektbegehungen und Versammlungen
• Referenzen — fragen Sie nach vergleichbaren WEGs
• Transparente Leistungsbeschreibung — was ist im Grundhonorar enthalten?

Schritt 3: Eigentümerversammlung einberufen

Der Verwalterwechsel muss auf einer Eigentümerversammlung beschlossen werden. Zwei Beschlüsse sind nötig:

1. Abberufung des bisherigen Verwalters (einfache Mehrheit)
2. Bestellung des neuen Verwalters (einfache Mehrheit)

Beide Beschlüsse können in derselben Versammlung gefasst werden. Der Verwalter muss die Versammlung einberufen — tut er das nicht, können die Eigentümer sie selbst einberufen (§24 Abs. 3 WEG).

Muster-Beschlussantrag

„Die Eigentümerversammlung beschließt, den bisherigen Verwalter [Name] mit Wirkung zum [Datum] abzuberufen. Der Verwaltervertrag wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt. Gleichzeitig wird die [neuer Verwalter] mit Wirkung zum [Datum] zum Verwalter bestellt. Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, den neuen Verwaltervertrag zu unterzeichnen.“

Schritt 4: Übergabe organisieren

Nach dem Beschluss muss der alte Verwalter alle Unterlagen an den neuen Verwalter herausgeben:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Beschlusssammlung
• Kontoübersicht und Rücklagennachweis
• Versicherungspolicen
• Wartungs- und Dienstleisterverträge
• Schlüssel und Zugangscodes

Die Übergabe sollte innerhalb von 4–6 Wochen abgeschlossen sein. Der alte Verwalter ist zur Herausgabe verpflichtet (§666 BGB).

Checkliste: Verwalterwechsel

• ☐ Verwaltervertrag prüfen (Laufzeit, Kündigungsfrist)
• ☐ Angebote von neuen Verwaltern einholen
• ☐ IHK-Zertifizierung des neuen Verwalters prüfen
• ☐ Eigentümerversammlung mit TOP „Verwalterwechsel“ einberufen
• ☐ Beschluss: Abberufung + Neubestellung
• ☐ Kündigung des alten Verwaltervertrags
• ☐ Neuen Verwaltervertrag unterzeichnen
• ☐ Übergabe der Unterlagen überwachen
• ☐ Konten und Bankverbindungen umstellen
• ☐ Dienstleister und Versicherungen informieren

Verwalterwechsel im Ruhrgebiet — wir machen es Ihnen leicht

Wir begleiten Sie durch den gesamten Wechselprozess. Von der Angebotserstellung über die Unterstützung bei der Eigentümerversammlung bis zur vollständigen Übernahme aller Unterlagen. Mehr über unsere Hausverwaltung erfahren.