Dortmund als Immobilienstandort: Wandel und Wachstum
Der Immobilienmarkt Dortmund 2026 befindet sich in einem bemerkenswerten Entwicklungsstadium. Mit rund 620.000 Einwohnern ist Dortmund die siebtgrößte Stadt Deutschlands und das Herzstück des östlichen Ruhrgebiets. Nach dem Ende der Montanindustrie hat Dortmund einen beeindruckenden Strukturwandel vollzogen: Heute prägen Versicherungen, der Technologiepark Dortmund, die Technische Universität und eine aufstrebende Startup-Szene das Wirtschaftsbild. Dieser Wandel hat auch den Immobilienmarkt nachhaltig verändert.
Als eine der günstigsten Großstädte Deutschlands bietet Dortmund Käufern und Investoren attraktive Einstiegsmöglichkeiten, die in Städten wie Düsseldorf oder Köln undenkbar wären. Gleichzeitig sorgen starke Stadtteile wie Kirchhörde, Brünninghausen und Hombruch für ein Premiumsegment, das anspruchsvollen Käufern echte Qualität bietet. Wer sich für Immobilien in Dortmund interessiert, findet auf unserer Dortmund-Übersichtsseite alle Informationen zu den Stadtteilen und unserem Leistungsangebot.
Aktuelle Preislage: Kaufpreise und Mietentwicklung in Dortmund 2026
Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen in Dortmund sind 2026 im stadtweiten Durchschnitt für rund 1.700 bis 2.000 €/m² zu erwerben – damit liegt Dortmund deutlich unter dem Bundesdurchschnitt für Großstädte. Die Preisspanne ist dabei erheblich: Im Premiumsegment erreicht Kirchhörde Spitzenwerte von 2.400 bis 2.600 €/m², während in aufstrebenden Stadtteilen wie Mengede oder Eving noch Eigentumswohnungen ab 1.100 bis 1.300 €/m² zu finden sind.
Für Kapitalanleger ist Dortmund besonders interessant: Die Bruttomietrenditen liegen in vielen Stadtteilen bei 5 bis 7 %, ein Wert, der in westdeutschen Großstädten selten zu erzielen ist. Die Kombination aus moderat steigenden Mieten und noch erschwinglichen Kaufpreisen macht Dortmund zu einem attraktiven Anlagestandort im Ruhrgebiet.
Einfamilienhäuser
Der Markt für Einfamilienhäuser in Dortmund ist stark zweigeteilt. In Premium-Lagen wie Kirchhörde, Brünninghausen oder dem Stadtbezirk Hombruch werden freistehende Häuser für 450.000 bis über 700.000 € gehandelt. In mittleren Lagen (Aplerbeck, Hörde, Brackel) sind gute Häuser ab 280.000 bis 380.000 € zu finden, in preisgünstigeren Stadtteilen wie Eving oder Mengede auch darunter.
Mietpreise
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Dortmund liegt 2026 bei 8,50 bis 10,50 €/m². In begehrten Stadtteilen wie Kirchhörde oder der Innenstadt werden 11 bis 13 €/m² erzielt, während einfachere Lagen noch unter 8 €/m² liegen. Die Leerstandsquote ist stadtweit niedrig, die Nachfrage nach Mietwohnungen – vor allem durch Studierende der TU Dortmund und der FH – bleibt hoch.
Stadtteile im Fokus: Wo lohnt sich der Immobilienkauf in Dortmund?
Dortmund umfasst zwölf Stadtbezirke mit über 60 Stadtteilen. Wir stellen die wichtigsten Lagen für Käufer und Anleger vor:
Kirchhörde und Brünninghausen – Das Premiumsegment
Kirchhörde und Brünninghausen bilden das Premiumsegment des Dortmunder Immobilienmarktes. Hier wohnen Ärzte, Anwälte und Führungskräfte in großzügigen Einfamilienhäusern und Villen. Die Nähe zum Rombergpark, zum Botanischen Garten und zum Hengsteysee sowie exzellente Schulen machen diese Stadtteile zu ersten Adressen. Wer hier eine Immobilie findet, hat eine solide und wertstabile Investition gemacht.
Hombruch – Westlicher Grüngürtel
Hombruch vereint Stadtnähe mit Grün und familiärer Atmosphäre. Der Stadtbezirk Hombruch gilt als eine der bevorzugten Wohnadressen für Familien im Westen Dortmunds. Bezahlbare Preise bei guter Infrastruktur machen Hombruch zum Klassiker für Familienkäufer.
Hörde – Phoenix-See als Stadtentwicklungsmagnet
Hörde ist eines der spannendsten Stadtentwicklungsbeispiele im Ruhrgebiet: Der ehemalige Phoenix-Stahlwerks-Standort wurde zum Phoenix-See transformiert, einem Naherholungsgebiet mit Promenade, Gastronomie und modernem Wohnungsbau direkt am Wasser. Die Preise für Neubauwohnungen am Seeufer haben das obere Dortmunder Preisniveau erreicht, während der restliche Stadtteil weiterhin solide Einstiegspreise bietet.
Aplerbeck und Brackel – Solide Ostlagen
Aplerbeck und Brackel sind etablierte Wohnstadtteile im Osten Dortmunds. Aplerbeck bietet historisches Flair mit dem Schloss Rodenberg und gute S-Bahn-Anbindung (S4). Brackel überzeugt mit familienfreundlichem Umfeld und moderaten Kaufpreisen – ein klassischer Markt für Erstkäufer und junge Familien.
Innenstadt – Kapitalanlage und Studierendenwohnungen
Die Dortmunder Innenstadt ist primär ein Markt für Kapitalanleger: Kleine bis mittelgroße Wohnungen erzielen hohe Vermietungsquoten durch Studierende und Berufspendler. Die Nähe zur TU Dortmund, zum Dortmunder U (Kulturzentrum) und zur ausgezeichneten ÖPNV-Anbindung sichert eine stabile Nachfrage.
Huckarde, Mengede, Eving und Lütgendortmund – Aufholpotenzial
Die nördlichen und nordwestlichen Stadtteile Huckarde, Mengede, Eving und Lütgendortmund sind klassische Aufholmärkte. Niedrige Einstiegspreise (ab 1.100 €/m² für Eigentumswohnungen), Investitionen in die Infrastruktur und demografischer Wandel könnten mittelfristig zu Wertsteigerungen führen. Für risikobewusste Investoren mit langfristigem Horizont sind diese Lagen interessant.
Scharnhorst und Wickede – Östliche Stadtrandbereiche
Scharnhorst und Wickede bieten ruhigere Wohnlagen im Osten mit günstigeren Preisen als die westlichen Stadtteile. Wickede punktet mit dem Naturschutzgebiet Kirchderner Wald, Scharnhorst mit guter Autobahnanbindung (A2).
Baufinanzierung 2026: Was Dortmunder Käufer wissen müssen
Dortmund ist ein Markt, der besonders für Erstkäufer attraktiv ist: Durch die im bundesweiten Vergleich niedrigen Kaufpreise sind die Finanzierungsvolumina beherrschbar. Ein gut situiertes Paar kann in Dortmund mit überschaubarem Eigenkapital bereits ein solides Einfamilienhaus erwerben – etwas, das in München, Frankfurt oder Hamburg undenkbar wäre.
Dennoch gelten auch in Dortmund die goldenen Finanzierungsregeln: Eigenkapital von mindestens 20 bis 25 % des Kaufpreises einplanen, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notarkosten, Maklercourtage) nicht vergessen, und die monatliche Belastung realistisch kalkulieren. Unser Ratgeber zum Eigenkapital gibt einen guten Einstieg in die Planung.
Als unabhängiger Baufinanzierungsvermittler mit Zugang zu über 500 Bankpartnern findet immobilie.nrw GmbH die optimale Finanzierungslösung für Ihren Immobilienkauf in Dortmund – von der Erstfinanzierung über das Modernisierungsdarlehen bis zur Anschlussfinanzierung.
Prognose: Wie entwickelt sich der Dortmunder Immobilienmarkt 2026?
Die Aussichten für den Dortmunder Immobilienmarkt sind vorsichtig optimistisch:
- Wirtschaftliche Diversifizierung: Der Technologiepark Dortmund, SIGNAL IDUNA und Thyssenkrupp sorgen für eine breitere Beschäftigungsbasis. Die TU Dortmund und die FH sichern eine konstante Nachfrage von Studierenden und akademischen Fachkräften.
- Phoenix-See-Effekt: Das Stadtentwicklungsprojekt Hörde hat gezeigt, dass Dortmund erfolgreich Brachflächen zu Wohnstandorten transformieren kann. Weitere Projekte dieser Art stehen in der Pipeline.
- Preisanpassung: Nach den coronabedingten Preissprüngen der Vorjahre hat sich der Markt 2024/2025 konsolidiert. 2026 zeichnet sich eine stabile, moderat steigende Preisentwicklung ab – besonders in Toplagen und bei energieeffizienten Immobilien.
- Nachholeffekt: Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ist Dortmund noch deutlich unterbewertet. Langfristig ist ein weiteres Annähern an das Preisniveau vergleichbarer Städte wahrscheinlich.
- Energetische Standards: Wie bundesweit gewinnen Immobilien mit guter Energiebilanz (A, B, C) auch in Dortmund deutlich an Wert, während unsanierte Objekte unter Druck geraten.
Insgesamt bleibt Dortmund einer der attraktivsten deutschen Großstadtimmobilienmärkte für Käufer mit überschaubarem Budget. Die Stadt bietet echte Perspektiven: als Wohnort, als Kapitalanlage und als langfristiger Wertspeicher.
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Ob in Kirchhörde, am Phoenix-See in Hörde oder in einem der vielen weiteren Dortmunder Stadtteile: Das Team von immobilie.nrw GmbH kennt den Dortmunder Markt und begleitet Sie professionell durch Kauf, Verkauf oder Bewertung Ihrer Immobilie.
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