Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern die umgangssprachliche Bezeichnung für die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, müssen Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern – sofern keine Ausnahme greift.
Für Immobilienbesitzer in NRW ist das ein relevantes Thema: Wer beispielsweise 2018 eine Wohnung in Bochum als Kapitalanlage gekauft hat und 2026 verkaufen möchte, liegt innerhalb der Frist.
Die 10-Jahres-Frist: Wann beginnt und endet sie?
Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags (Anschaffung) und endet mit dem Datum des notariellen Verkaufsvertrags (Veräußerung). Nicht relevant ist der Zeitpunkt der Grundbucheintragung oder der Kaufpreiszahlung.
Beispiel
Kaufvertrag: 15. März 2016. Verkaufsvertrag: 16. März 2026. Ergebnis: Die 10-Jahres-Frist ist abgelaufen – kein Tag zu früh! Der Gewinn ist steuerfrei. Wäre der Verkauf einen Tag früher beurkundet worden, wäre die volle Spekulationssteuer angefallen.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Besteuert wird der Gewinn, nicht der Verkaufspreis. Die Berechnung:
Spekulationsgewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten + bereits geltend gemachte AfA − Werbungskosten
- Anschaffungskosten: Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Makler + Modernisierungen (innerhalb der ersten 3 Jahre max. 15 % des Gebäudewerts)
- Werbungskosten: Maklerkosten beim Verkauf, Wertgutachten, Anzeigenkosten
- AfA-Rückrechnung: Wurde die Immobilie vermietet und Abschreibung geltend gemacht, wird diese vom Anschaffungspreis abgezogen – das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 350.000 € |
| Kaufpreis 2017 | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (Notar, GrESt, Makler) | 28.000 € |
| Modernisierungen | 15.000 € |
| AfA (8 Jahre × 2 % von 200.000 €) | +32.000 € |
| Verkaufskosten (Makler) | 12.495 € |
| Spekulationsgewinn | 76.505 € |
Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % ergibt das eine Steuerlast von rund 26.777 €. Zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
Ausnahmen: Wann keine Spekulationssteuer anfällt
Eigennutzung: Die wichtigste Ausnahme
Keine Spekulationssteuer, wenn die Immobilie:
- im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die zweite Regel ist besonders relevant: Sie müssen die Immobilie nicht das volle Kalenderjahr bewohnt haben. Es reicht, wenn Sie am 31. Dezember des vorletzten Jahres eingezogen sind und bis zum Verkauf im aktuellen Jahr dort wohnen.
Weitere Ausnahmen
- Erbschaft: Die Spekulationsfrist des Erblassers wird übernommen. War die Immobilie länger als 10 Jahre im Besitz des Verstorbenen, ist der Verkauf steuerfrei.
- Schenkung: Auch hier läuft die Frist des Schenkers weiter.
- Scheidung: Übertragungen im Rahmen des Zugewinnausgleichs lösen keine Spekulationssteuer aus.
3-Objekt-Grenze: Wann wird es gewerblich?
Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellen. Die Folge: Gewerbesteuer zusätzlich zur Einkommensteuer, und zwar rückwirkend auf alle Verkäufe. Lassen Sie sich bei mehreren Immobilien unbedingt steuerlich beraten.
Spekulationssteuer vermeiden: Legale Strategien
- Frist abwarten: Wenn möglich, verkaufen Sie erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist.
- Eigennutzung herstellen: Ziehen Sie vor dem Verkauf selbst ein (mindestens im Verkaufsjahr + 2 vorangegangene Kalenderjahre).
- Kosten dokumentieren: Alle Modernisierungen, Reparaturen und Nebenkosten sorgfältig aufbewahren – sie mindern den Gewinn.
- Verlustverrechnung: Spekulationsverluste aus anderen Immobiliengeschäften können gegengerechnet werden.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Muss ich die Spekulationssteuer selbst berechnen?
Ja, Sie müssen den Verkauf in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben (Anlage SO). Das Finanzamt prüft dies anhand der Grunderwerbsteuer-Meldungen des Notars. Verschweigen ist keine Option.
Gilt die 10-Jahres-Frist auch für Grundstücke?
Ja, die Spekulationsfrist gilt für alle Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte – auch unbebaute Grundstücke, Garagen oder Erbbaurechte.
Was passiert bei Verlust?
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden – nicht mit anderen Einkünften. Nicht verrechnete Verluste können ein Jahr zurück- oder zeitlich unbegrenzt vorgetragen werden.
Sie planen einen Immobilienverkauf und sind unsicher wegen der Spekulationssteuer? Wir helfen Ihnen mit einer kostenlosen Wertermittlung und beraten Sie zum optimalen Verkaufszeitpunkt. Sprechen Sie uns an – in Bochum, Dortmund, Essen und dem gesamten Ruhrgebiet.
Das könnte Sie auch interessieren:
