Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) 2026: 7 Änderungen, die Eigentümer kennen müssen

Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die Eckpunkte für eine grundlegende Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vorgelegt. Das bisherige „Heizungsgesetz“ wird abgeschafft und durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. Für Immobilieneigentümer, Vermieter und Kaufinteressenten in NRW ändert sich damit vieles – wir erklären, was die Reform konkret bedeutet.

Das Wichtigste in Kürze

• Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen wird komplett gestrichen
• Das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Gas- und Ölheizungen entfällt
• Stattdessen kommt eine Bio-Treppe: schrittweise steigende Beimischungspflicht für grüne Brennstoffe ab 2029
• Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung wird aufgehoben
• Das neue Gesetz soll vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten
• Die Förderung für den Heizungstausch bleibt bis 2029 bestehen – aber mit Kürzungen

Vom GEG zum GMG: Was steckt hinter der Reform?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – im Volksmund „Heizungsgesetz“ – war seit seiner Verabschiedung 2023 eines der umstrittensten Gesetze der vergangenen Jahre. Die Kernregel: Jede neu eingebaute Heizung musste zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorgabe hat für massive Verunsicherung bei Eigentümern gesorgt und Investitionsentscheidungen verzögert.

Die neue Bundesregierung hat nun einen Kurswechsel vollzogen. Statt Verbote und starre Quoten setzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) auf Technologieoffenheit, marktwirtschaftliche Anreize und schrittweise steigende Anforderungen. Die Paragraphen 71 bis 71p sowie 72 des bisherigen GEG werden ersatzlos gestrichen.

Die 7 wichtigsten Änderungen im Detail

1. Freie Wahl beim Heizsystem

Künftig dürfen Eigentümer wieder jedes Heizsystem einbauen – auch reine Gas- oder Ölheizungen. Die Entscheidung liegt beim Eigentümer, nicht beim Gesetzgeber. Das gilt für Neubauten ebenso wie für den Heizungstausch im Bestand.

2. Kein Betriebsverbot mehr für alte Heizungen

Das bisherige GEG schrieb vor, dass Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren Betrieb ausgetauscht werden müssen. Diese Pflicht entfällt. Bestehende Heizungen dürfen unabhängig von Alter und Technik weiterbetrieben werden – solange sie funktionieren und sicher sind.

3. Bio-Treppe: Grüne Brennstoffe statt Verbote

Das Herzstück der neuen Strategie ist die sogenannte Bio-Treppe – eine schrittweise steigende Beimischungspflicht für CO₂-neutrale Brennstoffe:

Zugelassene grüne Brennstoffe sind Biomethan, Bioöl, grüner Wasserstoff und synthetische E-Fuels. Die Pflicht trifft nicht die einzelnen Haushalte direkt, sondern die Energieversorger – die Kosten werden jedoch über den Brennstoffpreis weitergegeben.

4. Kommunale Wärmeplanung entkoppelt

Bisher war der Heizungstausch in vielen Fällen an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Eigentümer in Kommunen ohne fertigen Wärmeplan mussten warten oder Unsicherheit in Kauf nehmen. Diese Kopplung entfällt komplett. Eigentümer können sofort handeln – unabhängig davon, ob ihre Kommune bereits einen Wärmeplan vorgelegt hat.

5. Förderung bleibt – aber Kürzungen drohen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bis mindestens 2029 bestehen. Aktuell umfasst sie:

• Grundförderung: 30 % der Investitionskosten für den Heizungstausch
• Einkommensbonus: Zusätzlich 30 % für Haushalte mit unter 40.000 € Bruttojahreseinkommen
• Klimageschwindigkeitsbonus: 20 % für schnellen Austausch fossiler Heizungen
• Maximal: Bis zu 70 % Förderung (gedeckelt auf 21.000 €)

Achtung: Im Bundeshaushalt 2026 sind bereits Kürzungen der BEG-Mittel um 3,36 Milliarden Euro eingeplant. Die aktuellen Fördersätze könnten also bald sinken. Wer einen Heizungstausch plant, sollte die aktuelle Förderkulisse nutzen.

6. Gebäudeautomation bleibt Pflicht

Nicht alle Vorgaben werden gelockert: Die Pflicht zur Gebäudeautomation bei größeren Nichtwohngebäuden bleibt bestehen. Sie ergibt sich aus der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und kann national nicht aufgehoben werden.

7. Energieausweis weiterhin Pflicht

Der Energieausweis beim Immobilienverkauf bleibt unverändert Pflicht. Eigentümer müssen ihn spätestens bei der ersten Besichtigung vorlegen. Die Effizienzklasse beeinflusst weiterhin den Verkaufspreis erheblich – Immobilien mit Klasse F bis H erzielen bis zu 20–30 % weniger als vergleichbare Objekte mit guter Energiebilanz.

Zeitplan: Wann tritt das GMG in Kraft?

Bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes gelten die bisherigen GEG-Regelungen weiter. Eigentümer, die jetzt eine Heizung einbauen, sollten sich an den aktuellen Vorgaben orientieren.

Was bedeutet die Reform für den Immobilienmarkt in NRW?

Die GEG-Reform hat direkte Auswirkungen auf Immobilienwerte und Kaufentscheidungen:

Für Verkäufer

Die Entspannung bei den Heizungsvorschriften ist eine gute Nachricht: Käufer müssen nicht mehr befürchten, sofort in eine teure Wärmepumpe investieren zu müssen. Das senkt die Hemmschwelle beim Kauf älterer Immobilien. Trotzdem gilt: Eine moderne, effiziente Heizung bleibt ein starkes Verkaufsargument. Die steigenden CO₂-Preise und die Bio-Treppe machen fossile Heizungen langfristig teurer – und das wissen informierte Käufer.

Für Käufer

Mehr Flexibilität beim Heizsystem bedeutet mehr Optionen bei der Baufinanzierung. Wer ein älteres Haus mit Gas- oder Ölheizung kauft, muss nicht sofort modernisieren. Aber Vorsicht: Die Betriebskosten fossiler Heizungen werden durch CO₂-Preis (55 €/Tonne 2025, Korridor 55–65 € ab 2026) und Bio-Treppe steigen. Ein Vier-Personen-Haushalt mit Gasheizung muss ab 2028 mit rund 1.000 € zusätzlichen jährlichen Heizkosten rechnen. Planen Sie diesen Faktor in Ihre Eigenkapitalberechnung ein.

Für Vermieter

Vermieter profitieren von der Wahlfreiheit: Günstigere Heizungssysteme sind wieder erlaubt, die Modernisierungskosten sinken. Gleichzeitig können steigende Betriebskosten durch die Bio-Treppe zu höheren Nebenkosten führen – ein Faktor, der die Vermietbarkeit beeinflusst.

Unsere Einschätzung: Jetzt handeln oder abwarten?

Die Reform gibt Eigentümern mehr Freiheit – aber sie sollte nicht zur Untätigkeit verleiten. Drei Gründe, warum jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Modernisierung sein kann:

1. Förderung auf Höchststand: Bis zu 70 % Zuschuss beim Heizungstausch. Die angekündigten BEG-Kürzungen könnten diese Konditionen bald verschlechtern.
2. Steigende Betriebskosten: CO₂-Preis plus Bio-Treppe machen Gas und Öl absehbar teurer. Wer jetzt auf Wärmepumpe umsteigt, sichert sich langfristig niedrigere Heizkosten.
3. Wertsteigerung: Immobilien mit guter Energieeffizienz erzielen nachweislich höhere Verkaufspreise. Eine Investition, die sich beim Verkauf auszahlt.

Sie möchten wissen, wie sich die Reform auf Ihre Immobilie auswirkt? Wir beraten Sie gerne – ob beim Verkauf, bei der Wertermittlung oder bei der Finanzierung einer Modernisierung.

Hintergrund: Wie es zum GMG kam und was der Koalitionsausschuss im Dezember 2025 beschloss, lesen Sie in unserem ausführlichen Hintergrund-Artikel zur Heizungsgesetz-Reform.

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