Grunderwerbsteuer NRW 2026: 6,5 % und wie Sie legal sparen können

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf oder der Übertragung eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie ist eine Landessteuer – das bedeutet, jedes Bundesland legt seinen eigenen Steuersatz fest. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz seit 2015 6,5 % des Kaufpreises und gehört damit zu den höchsten in Deutschland.

Grunderwerbsteuer in NRW 2026: Der aktuelle Steuersatz

In NRW zahlen Käufer einer Immobilie 6,5 % des notariell beurkundeten Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Diese Steuer ist eine der größten Einzelposten bei den Kaufnebenkosten und muss in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden.

Vergleich der Grunderwerbsteuersätze in Deutschland 2026

• Bayern, Sachsen: 3,5 % (günstigste Bundesländer)
• Hamburg: 5,5 %
• Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen: 6,5 % (höchster Satz)

Ein Käufer in Bayern zahlt also fast die Hälfte weniger Grunderwerbsteuer als ein Käufer in NRW. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 12.000 € Unterschied allein durch den Steuersatz.

Rechenbeispiele: So viel Grunderwerbsteuer zahlen Sie in NRW

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung des Kaufvertrags einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer ist innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids zu zahlen. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nur mit dieser Bescheinigung kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Der zeitliche Ablauf:

1. Notartermin und Beurkundung des Kaufvertrags
2. Notar meldet den Kauf an das Finanzamt
3. Finanzamt schickt Steuerbescheid (i.d.R. innerhalb von 4–8 Wochen)
4. Zahlung der Grunderwerbsteuer innerhalb von 1 Monat
5. Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
6. Grundbucheintragung des neuen Eigentümers

Ausnahmen: Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Es gibt einige wichtige Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbsteuer anfällt:

• Erbschaft und Schenkung: Wird eine Immobilie vererbt oder geschenkt, fällt keine Grunderwerbsteuer an (stattdessen ggf. Erbschaft-/Schenkungsteuer).
• Kauf von nahen Verwandten: Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie (Eltern an Kinder, Kinder an Eltern) sind grunderwerbsteuerfrei.
• Kaufpreis unter 2.500 €: Bei sehr geringem Kaufpreis (Bagatellgrenze) wird keine Steuer erhoben – in der Praxis kaum relevant.

Wichtig: Geschwister, Nichten und Neffen, Onkel und Tanten sowie unverheiratete Partner sind von der Ausnahme nicht erfasst. Hier fällt die volle Grunderwerbsteuer an.

Kann man die Grunderwerbsteuer sparen?

Es gibt einige legale Gestaltungsmöglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren oder zu vermeiden:

Kaufpreisaufteilung: Inventar und bewegliche Gegenstände

Die Grunderwerbsteuer wird nur auf den Grundstücks- und Gebäudewert erhoben, nicht auf mitverkauftes bewegliches Inventar (Einbauküche, Gartenhäuschen, etc.). Eine separate Ausweisung dieser Posten im Kaufvertrag kann die Bemessungsgrundlage reduzieren. Wichtig: Die Aufteilung muss realistisch und nachvollziehbar sein – das Finanzamt prüft überhöhte Inventarpreise kritisch.

Hauskauf von der Familie

Beim Kauf von direkten Verwandten in gerader Linie entfällt die Grunderwerbsteuer. Wer plant, eine Familienimmobilie zu übernehmen, kann durch eine schenkungsweise Teil-Übertragung kombiniert mit einem anteiligen Kauf erheblich sparen.

Neubaukauf: Grundstück und Bauleistung trennen

Beim Kauf eines Neubaus von einem Bauträger ist der gesamte Preis (Grundstück + Gebäude) grunderwerbsteuerpflichtig. Wer Grundstück und Bauleistung von verschiedenen Vertragspartnern erwirbt (Grundstück vom Eigentümer, Bauleistung von einem Bauunternehmer), zahlt die Steuer nur auf den Grundstückspreis. Diese Gestaltung erfordert rechtliche Sorgfalt und sollte mit einem Notar oder Steuerberater abgestimmt werden.

Grunderwerbsteuer bei den Gesamtnebenkosten einplanen

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Für Immobilienkäufer in NRW sollten folgende Posten im Budget eingeplant sein:

• Grunderwerbsteuer: 6,5 %
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5 %
• Maklercourtage (Käufer): ca. 3,57 %
• Gesamt Nebenkosten: ca. 11 % bis 12 % des Kaufpreises

Bei einem Kaufpreis von 350.000 € bedeutet das rund 38.500 bis 42.000 € an Kaufnebenkosten, die i.d.R. aus Eigenkapital zu finanzieren sind. Mehr zur Eigenkapitalplanung in unserem Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf.

Grunderwerbsteuerreform: Was plant die Politik?

Seit Jahren diskutieren Politiker und Verbände über eine Reform der Grunderwerbsteuer. Ziel wäre es, besonders Erstkäufern den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern. Konkrete Pläne gibt es für einen Freibetrag für Erstkäufer (z.B. die ersten 500.000 € steuerfrei) oder eine Senkung des NRW-Satzes von 6,5 % auf 5 %. Stand Anfang 2026 ist eine bundesweite Reform noch nicht beschlossen, aber politisch im Gespräch.

Wer aktuell kauft, sollte mit dem geltenden Satz von 6,5 % planen – und die Kosten in seine Finanzierungsstrategie einbeziehen.

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