Maklercourtage NRW 2026: Was kostet ein Immobilienmakler wirklich?

Was ist die Maklercourtage und wer zahlt sie?

Die Maklercourtage – auch Maklerprovision oder Maklergebühr genannt – ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Courtage. Das Gesetz sorgt für eine faire Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer.

Für Vermietungen gilt bereits seit 2015 das Bestellerprinzip konsequent: Der Vermieter, der den Makler beauftragt, zahlt die volle Maklergebühr. Mieter zahlen keine Provision, wenn sie nicht selbst den Makler beauftragt haben.

Wie hoch ist die Maklercourtage in NRW 2026?

In Nordrhein-Westfalen haben sich für den Immobilienkauf folgende Courtage-Sätze als Marktstandard etabliert:

• Gesamtcourtage: 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
• Verkäufer: 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
• Käufer: 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)

Diese Aufteilung ist in NRW die mit Abstand häufigste Praxis. Abweichende Vereinbarungen sind möglich, aber der Käufer darf nie mehr zahlen als der Verkäufer (§ 656d BGB).

Rechenbeispiele: Was kostet die Maklercourtage?

Die Maklercourtage ist bei Käufern Teil der Kaufnebenkosten und muss bei der Finanzierungsplanung eingeplant werden. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in NRW summieren sich die Nebenkosten wie folgt:

• Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 % = 22.750 €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 % = 5.250 €
• Maklercourtage Käufer: 3,57 % = 12.495 €
• Gesamte Nebenkosten: ca. 40.495 € (ca. 11,6 %)

Diese Nebenkosten müssen in aller Regel aus Eigenkapital finanziert werden – Banken finanzieren sie selten mit. Tipps zur Eigenkapitalplanung finden Sie in unserem Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf.

Wann fällt die Maklercourtage an?

Die Maklercourtage wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und der Makler nachweislich kausal für den Vertragsabschluss war. Ein erfolgreicher Abschluss ist Voraussetzung – scheitert der Kauf, fällt in der Regel keine Provision an. Makler arbeiten also erfolgsorientiert: Sie verdienen nur, wenn Sie als Käufer oder Verkäufer erfolgreich vermittelt werden.

Ist die Maklercourtage steuerlich absetzbar?

Für Eigennutzer: Nein. Die Maklercourtage gehört zu den Anschaffungskosten der Immobilie und kann nicht als Werbungskosten oder Sonderausgabe abgesetzt werden.

Für Kapitalanleger (vermietete Immobilien): Ja. Die Maklercourtage für eine Anlageimmobilie gilt als Anschaffungsnebenkosten, die über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden können. Gleiches gilt für die Courtage bei Vermietungen (Mietersuche), die als Werbungskosten sofort abziehbar ist. Details dazu bespricht am besten Ihr Steuerberater.

Was leistet ein guter Immobilienmakler?

Die Courtage ist kein Selbstzweck – sie vergütet echte Leistung. Ein professioneller Makler bringt bei einem Immobilienverkauf erheblichen Mehrwert:

• Professionelle Immobilienbewertung: Eine marktgerechte Bewertung verhindert Unter- und Überprei­sung. Zu teuer = keine Anfragen, zu günstig = Geldverlust für den Verkäufer.
• Professionelles Marketing: Hochwertige Fotos, ansprechendes Exposé, gezielte Vermarktung auf den relevanten Plattformen (Immobilienscout24, Immowelt, eigenes Netzwerk) und diskrete Vermarktung bei Bedarf.
• Käuferselektion und Bonitätsprüfung: Ein Makler filtert unqualifizierte Anfragen und prüft die Finanzierungsfähigkeit potenzieller Käufer, bevor er Besichtigungstermine vereinbart.
• Verhandlungsführung: Erfahrene Makler erzielen oft bessere Kaufpreise als Privatverkäufer, die aus Unsicherheit zu früh nachgeben. Die Courtage amortisiert sich häufig durch den erzielten Mehrpreis.
• Rechtssichere Abwicklung: Kaufvertragsgestaltung, Notarkoordination und reibungsloser Übergabeprozess schützen beide Seiten vor unliebsamen Überraschungen.

Makler oder privat verkaufen – was ist günstiger?

Der Vergleich ist komplexer als er scheint. Privatverkäufer sparen die Courtage, müssen dafür aber:

• Zeit und Nerven für Bewerbungen, Besichtigungen und Verhandlungen investieren
• Ohne professionelle Bewertung möglicherweise unter dem Marktwert verkaufen
• Rechtliche Fallstricke und Haftungsfragen selbst navigieren
• Auf das Netzwerk und die Interessentendatenbank des Maklers verzichten

Studien zeigen, dass Immobilien, die über einen Makler verkauft werden, im Schnitt 3 bis 8 % höhere Kaufpreise erzielen als Privatverkäufe – ein Unterschied, der die Courtage in vielen Fällen überkompensiert. Dies gilt besonders in Märkten wie Bochum, Essen oder Dortmund, wo lokale Marktkenntnisse entscheidend sind.

Was kostet eine Immobilienvermittlung ohne Makler?

Wer keine Courtage zahlen möchte, zahlt in anderer Währung: Zeit, Stress und Risiko. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer steigt, Fehlbesichtigungen mit unqualifizierten Interessenten sind häufiger, und ohne Erfahrung in Preisverhandlungen können schnell mehrere zehntausend Euro „liegen gelassen“ werden.

Für Käufer gilt: Ein guter Makler arbeitet für Sie – er findet Objekte, die noch nicht öffentlich ausgeschrieben sind („off-market“), koordiniert Besichtigungen professionell und vertritt Ihre Interessen in der Kaufpreisverhandlung. Die Courtage ist dabei eine faire Gegenleistung für echte Arbeit.

Unsere Leistungen: Transparente Courtage, messbarer Mehrwert

Bei immobilie.nrw GmbH arbeiten wir nach dem in NRW üblichen Courtagemodell: 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Keine versteckten Kosten, keine Überraschungen. Unser Leistungsversprechen: Wir erzielen den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie – oder helfen Ihnen als Käufer, das richtige Objekt zum fairen Preis zu finden.

Aktiv sind wir in Bochum, Dortmund, Witten, Essen, Hattingen und Gelsenkirchen sowie in allen umliegenden Gemeinden des Ruhrgebiets.

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