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Erbschaft & Immobilienverkauf

Geerbte Immobilie

verkaufen in Bochum: 400.000 EUR Freibetrag & Spekulationsfrist

IVD-Makler im Exzenterhaus Bochum — mit Erbengemeinschafts-Erfahrung, Anwalts- und Notar-Netzwerk.

Kinder erben in Deutschland bis 400.000 EUR steuerfrei, Ehegatten 500.000 EUR — Erbschaftsteuer fällt erst auf den Mehrwert an. Vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie in Bochum brauchen Sie den Erbschein, die Grundbuchberichtigung und eine fundierte Werteinschätzung. Achten Sie auf die 10-Jahres-Spekulationsfrist nach §23 EStG — sie läuft beim Erbe nicht neu an, sondern aus der ursprünglichen Anschaffungszeit des Erblassers weiter. Wir begleiten Erben und Erbengemeinschaften im Ruhrgebiet von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.

Kostenlose Erbimmobilien-Bewertung

IVD-Mitglied
Verbandsstandards seit 2019

5,0 ★ bei Google
aus 50+ Bewertungen

47 Stadtteile vor Ort
IVD-Makler im Exzenterhaus

Das Wichtigste zur geerbten Immobilie in Bochum

  • Erbschein zuerst: Antrag beim Amtsgericht Bochum, Kosten 1-2,5 % des Nachlasswerts. Ohne Erbschein keine Grundbuchänderung.
  • Freibeträge 2026: Ehegatte 500.000 EUR, Kind 400.000 EUR, Enkel 200.000 EUR, Geschwister 20.000 EUR (§16 ErbStG).
  • Spekulationsfrist: 10 Jahre seit Anschaffung durch den Erblasser (§23 EStG) — Frist läuft weiter, kein Reset durch Erbe.
  • Erbengemeinschaft: Verkauf nur einstimmig oder über Teilungsversteigerung (§2042 BGB). Wir vermitteln zwischen Miterben.
  • Pflicht-Unterlagen: Erbschein, Grundbuchauszug, Testament, Energieausweis, Grundrisse, letzte Nebenkostenabrechnung.

Stand: Q2/2026. Quellen: §16 ErbStG, §23 EStG, §2042 BGB. Keine Steuerberatung — Einzelfall mit Steuerberater prüfen.

Warum immobilie.nrw für Ihren Verkauf?

Erbengemeinschaft-Spezialist

Wir koordinieren Termine mit allen Miterben, vermitteln bei unterschiedlichen Vorstellungen und kennen die Auseinandersetzungs-Optionen nach §2042 BGB. Verlinkt zur Schwester-Seite Hausverwaltung für Erbengemeinschaften.

Direktankauf-Option

Wenn Zeitdruck herrscht (Erbschaftsteuer-Frist 3 Monate Anzeige, Pflichtteils-Forderungen, Kreditzins-Belastung) prüfen wir den Direktankauf durch unser Käufernetzwerk — keine öffentliche Vermarktung, Abschluss in 4-8 Wochen möglich.

Anwalts- & Notar-Netzwerk

Erfahrene Erbrechts-Anwälte und Notare im Ruhrgebiet, Steuerberater-Empfehlungen für Bewertungsstichtag, Verkehrswert-Gutachten und Pflichtteils-Berechnungen. Eine zentrale Koordination — Sie sparen Wege.

Erbschaftsteuer 2026 — Freibeträge & Steuerklassen

Stadtteil / Segment Preis / Wert Trend
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner 500.000 EUR Steuerklasse I
Kind / Stiefkind 400.000 EUR Steuerklasse I
Enkel (Eltern noch lebend) 200.000 EUR Steuerklasse I
Eltern bei Erbschaft 100.000 EUR Steuerklasse I
Geschwister, Nichten, Neffen 20.000 EUR Steuerklasse II
Sonstige (z.B. Lebensgefährte) 20.000 EUR Steuerklasse III

Stand: 2026. Quelle: §16 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG). Steuersätze 7-50 % je nach Steuerklasse und Erbwert (§19 ErbStG). Konkrete Berechnung erfordert Steuerberater.

So läuft Ihr Verkauf ab

Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe begleiten wir Sie persönlich. Vier klare Schritte, ein zentraler Ansprechpartner.

1

Bewertung

Kostenlose Wertermittlung anhand aktueller Vergleichsabschluesse.

2

Vermarktung

Professionelles Exposee, Portale + Off-Market, gezielte Kaeufer-Ansprache.

3

Verhandlung

Bonitätsprüfung, Preisverhandlung, Vertragsgestaltung.

4

Abschluss

Notartermin, Schlüsselübergabe, Anschlussfinanzierung bei Bedarf.

Geerbte Immobilie in Bochum — was ist sie wert?

Kostenlose Werteinschätzung mit Marktwert und Verkehrswert. Diskret, ohne Verpflichtung. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden zurück.

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Das sagen unsere Kunden

★★★★★

„Erbengemeinschaft mit 3 Geschwistern — Doppelhaushälfte Wiemelhausen in 8 Wochen verkauft, alle Termine vor Ort koordiniert.“

Familie K., Bochum
Erbengemeinschaft
★★★★★

„Direktankauf einer geerbten ETW — keine öffentliche Vermarktung nötig, in 6 Wochen abgewickelt.“

Frau S., Bochum-Stiepel
Direktankauf
★★★★★

„Empathische Begleitung im Trauerfall — Steuerberater und Notar wurden mit eingebunden, ein Ansprechpartner für alles.“

Herr B., Bochum-Innenstadt
Komplettbegleitung

Häufige Fragen zur geerbten Immobilie in Bochum

Wann muss ich Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie zahlen?

Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn der Wert des gesamten Erbes (Immobilie plus weiteres Vermögen) den Freibetrag übersteigt. Nach §16 ErbStG sind das für Ehegatten 500.000 EUR, für Kinder 400.000 EUR, für Enkel 200.000 EUR. Den Erbfall müssen Sie binnen 3 Monaten beim Finanzamt anzeigen (§30 ErbStG). Der Steuersatz liegt je nach Steuerklasse und Mehrwert zwischen 7 und 50 Prozent (§19 ErbStG).

Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?

Es gibt zwei Werte: den Verkehrswert (Stichtagswert für das Finanzamt, ermittelt nach ImmoWertV) und den Marktwert (erzielbarer Verkaufspreis). Das Finanzamt nutzt das Bewertungsgesetz (§§179 ff. BewG) mit Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Bei stark abweichendem Marktwert lohnt ein Verkehrswertgutachten als Gegenbeweis — Kosten 0,5-1,5 % des Immobilienwerts.

Was ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie?

Nach §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG fällt beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung Einkommensteuer auf den Gewinn an. Beim Erbe gilt: Die Frist beginnt nicht neu, sondern läuft aus der Anschaffungszeit des Erblassers weiter. Hat der Erblasser die Immobilie 1995 gekauft, können Sie 2026 steuerfrei verkaufen. Ausnahme: bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer auch innerhalb der Frist.

Was tun in einer Erbengemeinschaft, wenn ein Erbe nicht verkaufen will?

Ein Verkauf erfordert nach §2040 BGB die Zustimmung aller Miterben. Will einer blockieren, gibt es drei Wege: Auszahlung des Blockierers durch die anderen, Auseinandersetzungsklage nach §2042 BGB, oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung (§180 ZVG). Die Versteigerung bringt meist 20-30 % weniger Erlös — wir vermitteln deshalb fast immer eine einvernehmliche Lösung mit Auszahlungs-Modell.

Wie genau sind diese Angaben zur Erbschaftsteuer?

Die Freibeträge und Steuerklassen entsprechen dem Stand 2026 (§16 ErbStG, §15 ErbStG). Konkrete Steuerlast hängt vom individuellen Erbfall ab: Höhe des Gesamtvermögens, Verwandtschaftsverhältnis, Vorerwerbe innerhalb der letzten 10 Jahre, Pflegefreibeträge (§13 Abs. 1 Nr. 9 ErbStG). Wir empfehlen vor dem Verkauf immer ein Steuerberater-Gespräch — die immobilie.nrw GmbH leistet keine Steuerberatung.
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  • 12-Schritte-Checkliste vom Erbschein bis zur Schlüsselübergabe
  • Erbschaftsteuer-Cheatsheet 2026 mit Freibeträgen und Steuersätzen
  • Konflikt-Vermeidungs-Tipps für Erbengemeinschaften nach §2042 BGB

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Michael Schinkel, Immobilienmakler bei immobilie.nrw GmbH

Michael Schinkel — Immobilienmakler bei der immobilie.nrw GmbH (IVD-Mitglied) mit Sitz im Bochumer Exzenterhaus. Spezialisiert auf den Ruhrgebiet-Markt mit Fokus auf Bochum, Dortmund und Essen.
Veroeffentlicht: 20.05.2026 · Naechstes Update: Q3/2026

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