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Mehrfamilienhaus-Verkauf

Mehrfamilienhaus verkaufen

in Bochum: Multiplikator 17-22 & Rendite-Strategie

IVD-Makler im Exzenterhaus Bochum — Renditeobjekt-Bewertung mit Stadtteil-Multiplikatoren und Off-Market-Käufernetzwerk.

Mehrfamilienhäuser in Bochum werden 2026 zum Kaufpreis-Multiplikator von 17-22 der Jahres-Nettokaltmiete gehandelt — entsprechend einer Brutto-Mietrendite von 4-6 % je nach Lage und Substanz. Den Spitzen-Multiplikator von 20-22 erreichen Sie in Stiepel und Wiemelhausen, in Innenstadt und Hamme liegt er bei 17-19. Vor dem Verkauf entscheidet sich der Preis an drei Hebeln: vermietet oder leer (vermietet bringt typisch 5-10 % Abschlag), Mieter-Schutz nach §566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) und steuerlich die 10-Jahres-Spekulationsfrist (§23 EStG) sowie die 3-Objekt-Grenze für gewerblichen Grundstückshandel. Wir bewerten Ihr MFH mit Ertragswert-Verfahren und vermitteln gezielt an Kapitalanleger im Ruhrgebiet.

Kostenlose MFH-Bewertung

IVD-Mitglied
Verbandsstandards seit 2019

5,0 ★ bei Google
aus 50+ Bewertungen

47 Stadtteile vor Ort
IVD-Makler im Exzenterhaus

Das Wichtigste zum Mehrfamilienhaus-Verkauf in Bochum

  • Kaufpreis-Multiplikator: 17-22 in Bochum 2026 — abhängig von Lage, Zustand, Mieterstruktur. Ertragswert-Verfahren ist Standard für MFH-Bewertung.
  • Mietrendite: Brutto 4-6 %, netto nach Bewirtschaftungskosten typisch 3-4,5 %. Eine Faktor-1-Erhöhung entspricht rund 0,3 Punkten Rendite-Verlust.
  • Mieter-Schutz: Käufer übernimmt alle Mietverträge nach §566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“). Eigenbedarfs-Kündigung erst nach Kaufpreiszahlung möglich.
  • Spekulationsfrist: 10 Jahre nach §23 EStG — bei Verkauf darunter wird der Gewinn voll versteuert. Ab 3 Objekten in 5 Jahren: gewerblicher Grundstückshandel.
  • Off-Market-Option: Bei sensiblen Mietverhältnissen oder Investoren-Diskretion: stille Vermarktung über Käufer-Netzwerk, kein Inserat auf Portalen.

Stand: Q2/2026. Quellen: Gutachterausschuss Bochum, §566 BGB, §23 EStG, BFH-Rechtsprechung zur 3-Objekt-Grenze. Steuer-Einzelfälle mit Steuerberater prüfen.

Warum immobilie.nrw für Ihren Verkauf?

Renditeberechnung mit DCF-Modell

Wir rechnen Ihr MFH nicht nur über den Multiplikator, sondern mit Discounted-Cashflow-Sicht: Mietsteigerungs-Potenzial, Instandhaltungs-Rückstellung, Leerstand-Risiko. So bekommen Sie eine Investor-taugliche Bewertung — keine Pi-mal-Daumen-Schätzung.

Off-Market-Netzwerk Ruhrgebiet

Kapitalanleger im Ruhrgebiet — Family Offices, Bestandshalter, Bauträger — kennen wir persönlich. Bei diskretem Bedarf vermarkten wir Ihr MFH ohne Inserat, ohne öffentliche Besichtigungen, ohne Mieter-Unruhe.

Mietrechts-Klarheit für den Käufer

Mietverträge, Nebenkosten-Historie, Mieterhöhungs-Spielraum, Modernisierungs-Umlagen — wir bereiten die Daten so auf, dass der Käufer eine faire Due-Diligence machen kann. Das verkürzt Verhandlungen und sichert den Preis.

MFH-Multiplikator Bochum 2026 — Stadtteile im Vergleich

Stadtteil / Segment Preis / Wert Trend
Stiepel / Wiemelhausen Multiplikator 20-22 Premium-Lage
Ehrenfeld / Altenbochum Multiplikator 19-21 Gehoben
Innenstadt / Süd Multiplikator 18-20 Stabil
Hamme / Hofstede / Riemke Multiplikator 17-19 Solider Bestand
Wattenscheid / Werne Multiplikator 16-18 Einstiegs-Segment
Brutto-Mietrendite Schnitt Bochum 4-6 % p.a. Stadt-Mittelwert

Stand: Q2/2026. Quellen: Gutachterausschuss Bochum, Marktbeobachtung immobilie.nrw, IS24 MFH-Atlas. Multiplikatoren beziehen sich auf Jahres-Nettokaltmiete.

So läuft Ihr Verkauf ab

Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe begleiten wir Sie persönlich. Vier klare Schritte, ein zentraler Ansprechpartner.

1

Bewertung

Kostenlose Wertermittlung anhand aktueller Vergleichsabschluesse.

2

Vermarktung

Professionelles Exposee, Portale + Off-Market, gezielte Kaeufer-Ansprache.

3

Verhandlung

Bonitätsprüfung, Preisverhandlung, Vertragsgestaltung.

4

Abschluss

Notartermin, Schlüsselübergabe, Anschlussfinanzierung bei Bedarf.

Welcher Multiplikator ist für Ihr MFH realistisch?

Kostenlose Ertragswert-Einschätzung mit Stadtteil-Vergleich und Käufer-Sicht. Diskret, ohne Verpflichtung — Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.

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Das sagen unsere Kunden

★★★★★

„MFH mit 8 Wohneinheiten — Multiplikator 21 erzielt, Käufer aus dem Off-Market-Netzwerk, keine Mieter-Unruhe.“

Familie B., Bochum-Wiemelhausen
MFH 8 WE, Off-Market
★★★★★

„Gemischtes Wohn- und Geschäftshaus — Ertragswert ehrlich gerechnet, Erwartung gut justiert, Verkauf in 11 Wochen abgewickelt.“

Herr P., Bochum-Innenstadt
Wohn-/Geschäftshaus
★★★★★

„Drei-Parteien-Haus aus Familienbesitz — Steuerberater wurde eingebunden, 10-Jahres-Frist sauber geprüft.“

Erbengemeinschaft H., Bochum-Hamme
3-Parteien-MFH

Häufige Fragen zum Mehrfamilienhaus-Verkauf in Bochum

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?

Bei vermieteten Renditeobjekten dominiert das Ertragswertverfahren nach §§17 ff. ImmoWertV: Die Jahres-Nettokaltmiete wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der Bodenwert wird separat angesetzt, Bewirtschaftungskosten werden abgezogen. In Bochum bewegt sich der Multiplikator 2026 zwischen 16 und 22 je nach Lage. Bei sehr individuellen Objekten ergänzt ein Sachwert-Vergleich oder ein Verkehrswertgutachten — Kosten 0,5-1,5 % des Immobilienwerts. Wichtig: Die Mietverträge müssen ortsüblich sein, sonst wird der erzielbare Preis vom Käufer nach unten korrigiert.

Vermietet oder leer verkaufen — was bringt mehr Geld?

Vermietet bringt in Bochum typisch 5-10 Prozent Abschlag gegenüber leer — der Käufer übernimmt nach §566 BGB alle bestehenden Mietverhältnisse („Kauf bricht nicht Miete“) und kann nicht frei über die Wohnungen verfügen. Leer ist nur dann eine Option, wenn Sie die Mieter regulär kündigen können oder Eigenbedarf besteht — Räumungsklagen können Monate dauern. Bei Renditeobjekten ist der Verkauf im vermieteten Zustand in 95 Prozent der Fälle die richtige Wahl, weil der Käufer in der Regel die Mietverträge gerade haben will.

Welche Steuern fallen beim MFH-Verkauf an?

Innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist nach §23 EStG ist der Gewinn voll mit Ihrem persönlichen Einkommensteuer-Satz zu versteuern — eine Vermietung ohne Eigennutzung verlängert die Frist nicht. Daneben gilt die 3-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler — dann fallen zusätzlich Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an, und die Privilegierung nach §23 EStG entfällt komplett. Vor jedem Verkauf eines weiteren MFH sollten Sie deshalb einen Steuerberater einbinden.

Was ist die Off-Market-Vermarktung und für wen lohnt sie sich?

Off-Market bedeutet: Ihr MFH wird nicht öffentlich inseriert, sondern direkt an einen kuratierten Käufer-Kreis angeboten — Family Offices, Bestandshalter, Investoren, die wir persönlich kennen. Vorteile: keine Mieter-Unruhe durch Besichtigungs-Aufkommen, Diskretion für vermögensrechtliche Strukturen, schnellere Abwicklung. Nachteil: kleinerer Bieterkreis, dadurch potenziell niedrigerer Höchstpreis als bei breiter Vermarktung. Off-Market lohnt sich vor allem bei Erbschaftsfällen, bei Scheidungs-Auseinandersetzungen und wenn die Mieter nicht durch Besichtigungen belastet werden sollen.

Welche Unterlagen brauche ich für den MFH-Verkauf?

Pflicht: Grundbuchauszug (aktuell, max. 3 Monate alt), alle Mietverträge inkl. Nachträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, Wohnflächen-Aufstellung, Energieausweis nach §80 GEG, Teilungserklärung bei WEG. Empfehlenswert: Sanierungs- und Instandhaltungs-Historie, Mängelliste mit Kostenschätzung, Lageplan, Flurkartenauszug, Versicherungs-Unterlagen, Protokolle der Eigentümerversammlungen. Eine sauber aufbereitete Daten-Mappe verkürzt die Käufer-Prüfung um Wochen und stabilisiert den Preis in der Verhandlung.
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MFH-Renditerechner Bochum + Off-Market-Strategien

Praxis-Leitfaden für Eigentümer von Renditeobjekten in Bochum. Mit Multiplikator-Tabelle pro Stadtteil, DCF-Vorlage und Off-Market-Checkliste — als PDF in Ihr Postfach.

  • Multiplikator-Tabelle für alle 47 Bochumer Stadtteile mit Spannbreiten
  • DCF-Vorlage zum Selbst-Rechnen inkl. Mietsteigerungs-Szenarien
  • Off-Market-Checkliste: Wann sich diskrete Vermarktung lohnt

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Michael Schinkel, Immobilienmakler bei immobilie.nrw GmbH

Michael Schinkel — Immobilienmakler bei der immobilie.nrw GmbH (IVD-Mitglied) mit Sitz im Bochumer Exzenterhaus. Spezialisiert auf den Ruhrgebiet-Markt mit Fokus auf Bochum, Dortmund und Essen.
Veroeffentlicht: 20.05.2026 · Naechstes Update: Q3/2026

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