Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus oder eine ältere Immobilie und haben die Modernisierung wegen des „Heizungsgesetzes“ immer wieder aufgeschoben? Dann sollten Sie jetzt genau hinschauen. Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen – und damit zentrale Vorgaben der früheren Ampel-Regelung gekippt. Klingt nach Entlastung. Doch der Teufel steckt im Detail, und für Eigentümer verschiebt sich damit eine wichtige Rechnung.
Wir haben die Fakten für Sie geordnet – und erklären, was das konkret für Ihre Entscheidung „modernisieren oder verkaufen“ bedeutet.
Das Wichtigste in Kürze
Das GModG ersetzt die umstrittenen Heizungsvorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Der Kern: Die starre Pflicht, dass jede neue Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen muss, entfällt. Eigentümer entscheiden wieder selbst, welche Heiztechnik sie einbauen. Als Ausgleich kommt jedoch eine schrittweise steigende Pflicht zu klimaneutralen Brennstoffen – die sogenannte Bio-Treppe. Und unabhängig davon sinkt die staatliche Förderung bereits ab dem 21. Juli 2026.
Was jetzt gekippt wurde
Die zentrale Änderung betrifft die 65-Prozent-Pflicht. Bislang galt: Wer eine neue Heizung einbaut, muss diese zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betreiben – in der Praxis lief das häufig auf einen faktischen Zwang zur Wärmepumpe hinaus. Diese pauschale Vorgabe ist gestrichen.
An ihre Stelle tritt Technologieoffenheit. Neben Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Hybridlösungen und Biomasseheizung dürfen künftig auch wieder neue Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Die Entscheidungsfreiheit liegt damit wieder beim Eigentümer.
Für viele Eigentümer, die eine ältere Öl- oder Gasheizung betreiben, nimmt das kurzfristig Druck aus dem Kessel: Ein sofortiger, teurer Systemwechsel ist nicht mehr zwingend.
Der Haken: die Bio-Treppe
Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, ist damit aber nicht dauerhaft aus der Pflicht. Neu eingebaute fossile Heizungen müssen ab 2029 einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe (etwa Biomethan, Bioheizöl oder Wasserstoff und daraus hergestellte Produkte) nutzen. Dieser Anteil steigt stufenweise:
- ab 2029: mindestens 10 %
- ab 2030: mindestens 15 %
- ab 2035: mindestens 30 %
- ab 2040: mindestens 60 %
Für bestehende Heizungen ist ab 2028 zusätzlich eine sogenannte Grüngasquote vorgesehen, die zunächst niedrig startet; die Details sollen in einem separaten Gesetz bis Anfang Dezember 2026 geregelt werden. Und das langfristige Ziel bleibt: Ab 2045 sollen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein.
Für Eigentümer heißt das im Klartext: Eine neue Gasheizung ist wieder erlaubt – aber sie wird über ihre Lebensdauer voraussichtlich teurer im Betrieb, weil klimaneutrale Brennstoffe knapper und kostspieliger sind als fossiles Gas und der CO₂-Preis weiter steigt. Verbraucher- und Umweltverbände warnen deshalb bereits vor einer „Kostenfalle“ bei neu eingebauten fossilen Heizungen.
Achtung: Die Förderung sinkt ab dem 21. Juli 2026
Parallel zum neuen Gesetz – und rechtlich davon getrennt – reformiert die Bundesregierung die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), also die staatliche Heizungs- und Sanierungsförderung. Das ist für Sie der akute Handlungspunkt, denn hier läuft die Zeit:
- Vom 9. bis 20. Juli 2026 gilt eine technische Umstellungsphase. In dieser Zeit können bei KfW und BAFA keine neuen Bestätigungen zum Antrag (BzA) bzw. technischen Projektbeschreibungen (TPB) erstellt werden.
- Ab dem 21. Juli 2026 gelten die neuen, in Teilen schlechteren Konditionen.
- Wer bereits eine gültige BzA besitzt, kann den Antrag noch bis zum 20. Juli 2026, 20 Uhr, zu den bisherigen Bedingungen einreichen. Bereits bewilligte Anträge sind von der Reform nicht betroffen.
Inhaltlich bleibt die Grundförderung zwar bei 30 % der förderfähigen Kosten, doch der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit sinkt auf 28.000 Euro und wird ab Februar 2027 halbjährlich weiter reduziert. Der Effizienzbonus und der Emissionsminderungszuschlag entfallen, der Klimageschwindigkeitsbonus wird abgeschmolzen. Im Gegenzug wird der Einkommensbonus stärker sozial gestaffelt – Haushalte mit geringem Einkommen und Familien profitieren also, Gutverdiener erhalten weniger.
Wichtig für die längerfristige Planung: Die BEG bleibt dem Grunde nach erhalten und soll mindestens bis 2029 fortgeführt werden. Es geht also um veränderte Konditionen und einen zwischenzeitlichen Antragsstopp – nicht um ein Förderende.
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die ohnehin einen Heizungstausch planen, kann es sich daher lohnen, den Förderstatus jetzt prüfen zu lassen, statt bis nach dem Stichtag zu warten.
Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter im Ruhrgebiet?
Gerade im Ruhrgebiet – in Bochum, Dortmund, Essen, Witten, Hattingen oder Gelsenkirchen – dominiert ein Immobilienbestand aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Viele dieser Häuser stehen ohnehin vor einem Modernisierungsstau: alte Heizung, unzureichende Dämmung, in die Jahre gekommene Leitungen.
Die neue Gesetzeslage nimmt zwar den unmittelbaren Zwang zur Wärmepumpe – sie schafft aber keine dauerhafte Planungssicherheit. Für Eigentümer bleiben drei kostentreibende Faktoren:
- Die Bio-Treppe verteuert den langfristigen Betrieb neuer fossiler Heizungen.
- Der steigende CO₂-Preis belastet fossiles Heizen zusätzlich.
- Die sinkende Förderung macht die Modernisierung teurer als noch vor wenigen Monaten.
Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer stellt sich damit weniger die Frage „welche Heizung?“ – sondern die grundsätzliche Frage: Lohnt sich die Investition in die Modernisierung überhaupt noch, oder ist ein Verkauf im aktuellen Marktumfeld der wirtschaftlich klügere Weg? Diese Rechnung fällt je nach Objekt, Zustand, Lage und persönlicher Lebenssituation völlig unterschiedlich aus – und genau hier lohnt sich eine nüchterne, individuelle Betrachtung.
Rechtlicher Status und Ausblick
Mit den Beschlüssen von Bundestag und Bundesrat ist das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen. Da es sich um ein Einspruchsgesetz handelt, musste der Bundesrat nicht aktiv zustimmen; er hat auf ein Vermittlungsverfahren verzichtet. Vor dem Inkrafttreten stehen noch die Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und die Verkündung im Bundesgesetzblatt. Das Inkrafttreten ist für den 1. November 2026 vorgesehen – die Übergangsfrist im bestehenden GEG wurde eigens auf dieses Datum verlängert, damit zwischen alter und neuer Regelung keine Lücke entsteht.
Unumstritten ist das Vorhaben nicht: Umwelt- und Verbraucherverbände sowie Teile der Opposition kritisieren die Reform als Rückschritt beim Klimaschutz und halten sie in Teilen für verfassungsrechtlich angreifbar; Klagen gelten als wahrscheinlich. Zudem ist für 2030 eine Evaluierung des Gesetzes vorgesehen. Für Eigentümer bedeutet das: Die Richtung ist klar, aber im Detail sind weitere Anpassungen nicht ausgeschlossen.
Ihre nächste Entscheidung – wir rechnen sie mit Ihnen durch
Ob sich die Modernisierung Ihrer Immobilie noch lohnt oder ein Verkauf die klügere Option ist, hängt von Ihrem konkreten Objekt ab. Wir kennen den Markt im Ruhrgebiet, bewerten Ihre Immobilie realistisch und stellen Ihnen beide Wege transparent gegenüber – ohne Verpflichtung.
Sprechen Sie uns an. Wir nehmen uns die Zeit, Ihre Situation gemeinsam mit Ihnen durchzurechnen.
Stand: 10. Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind allein die jeweils geltenden Gesetzes- und Förderrichtlinien.
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