Sie sind einer von nur zwei Eigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – etwa bei einer Doppelhaushälfte? Dann sollten Sie dieses Urteil kennen, bevor Sie ohne Abstimmung Fenster tauschen, ein Gartenhaus bauen oder die Fassade verändern.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.6.2026 (V ZR 68/25) klargestellt: Auch wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus zwei Mitgliedern besteht, sind bauliche Veränderungen nur mit vorherigem Beschluss zulässig. Ein „das sind ja nur wir zwei“-Argument zählt nicht.
Worum ging es?
Zwei Eigentümerinnen, jeweils Inhaberin einer Doppelhaushälfte, bildeten gemeinsam eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Eine der beiden ließ ohne vorherige Abstimmung Fenster austauschen, ein größeres Gartenhaus errichten und Fassadenarbeiten durchführen. Einen Beschluss der Gemeinschaft dazu gab es nicht.
Die andere Eigentümerin klagte – im Namen der GdWE – auf Rückbau. Die bauende Eigentümerin wehrte sich mit einer Widerklage: Das Gericht solle den fehlenden Gestattungsbeschluss ersetzen. Amtsgericht und Landgericht gaben der Rückbauklage statt. Der BGH bestätigte das.
Die Kernaussage: Kein Sonderrecht für kleine Gemeinschaften
Nach § 20 Abs. 1 WEG müssen bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, beschlossen oder einem Eigentümer per Beschluss gestattet werden. Fehlt dieser Beschluss, ist der Umbau grundsätzlich eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung – unabhängig davon, wie klein die Gemeinschaft ist.
Der Gesetzgeber hat mit der WEG-Reform bewusst auf eine Ausnahme für Zweiergemeinschaften verzichtet, um Rechtsunsicherheit zu vermeiden. Es spielt auch keine Rolle, ob überhaupt Eigentümerversammlungen stattfinden oder ein Verwalter bestellt ist. Selbst wenn das Abstimmungsergebnis wegen klarer Mehrheitsverhältnisse von vornherein feststeht, entfällt nur die formelle Vorbefassung der Versammlung – nicht der Beschluss selbst. Im Zweifel bleibt nur der Weg über eine Beschlussersetzungsklage.
Drei weitere wichtige Klarstellungen aus dem Urteil
Die Teilungserklärung kann den Beschlusszwang aufheben – muss es aber ausdrücklich tun. Eine Klausel, die zwei Doppelhaushälften wie real geteilte Grundstücke behandelt, würde den Beschlusszwang abbedingen. Im vorliegenden Fall stammte die Teilungserklärung aus dem Jahr 1979 und regelte lediglich Miteigentumsanteile und Sondernutzungsflächen – ohne eine solche Klausel gilt automatisch das WEG-Gesetz, also auch die Beschlusspflicht. Auch der Umstand, dass frühere Eigentümer offenbar ebenfalls ohne Abstimmung gebaut hatten, begründet keinen stillschweigenden Verzicht auf das Beschlusserfordernis.
Ein Sondernutzungsrecht am Garten deckt nicht automatisch jedes Bauwerk ab. Für Maßnahmen, die zum „üblichen“ Gebrauch eines Sondernutzungsrechts gehören, braucht es keinen gesonderten Beschluss. Ein größeres Gartenhaus fällt laut BGH aber nicht mehr darunter. Ob das auch für einen kleinen Geräteschuppen gilt, ließ der BGH offen – hier ist im Einzelfall Vorsicht geboten.
Ein Gestattungsanspruch schützt nicht vor Rückbau. Selbst wenn die bauende Eigentümerin materiell einen Anspruch auf Gestattung gehabt hätte, hätte sie damit den Rückbauanspruch nicht abwehren können. Wer baut, bevor der Beschluss steht, trägt das volle Risiko – unabhängig davon, ob die Maßnahme an sich zulässig gewesen wäre.
Bemerkenswert ist zudem ein Nebenaspekt: Eine bauliche Veränderung, die optisch beeinträchtigt, wird nicht dadurch „geheilt“, dass sie durch eine Anpflanzung verdeckt wird. Pflanzen können durch Wetter, Schädlinge oder Vernachlässigung verschwinden – ein Beschluss dagegen gilt dauerhaft und auch gegenüber Rechtsnachfolgern.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Eigentümer, Verwalter und Vermieter in NRW und bundesweit gilt damit unmissverständlich:
Wer bauliche Veränderungen plant – vom Fenstertausch über Fassadenarbeiten bis zum Gartenhaus – benötigt vorher einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Das gilt auch bei nur zwei Eigentümern, auch ohne bestellten Verwalter, auch wenn die Zustimmung „eigentlich klar“ scheint. Wird der Beschluss verweigert, bleibt nur die Klage auf Beschlussersetzung vor Baubeginn – nicht danach.
Sondernutzungsrechte an Garten- oder Terrassenflächen sind kein Freibrief für größere bauliche Anlagen. Und wer ohne Beschluss baut, riskiert den vollständigen Rückbau auf eigene Kosten – selbst wenn die Maßnahme inhaltlich unproblematisch gewesen wäre.
Unser Rat: Klären Sie bauliche Vorhaben frühzeitig und förmlich per Beschluss ab – auch in kleinen Gemeinschaften. Das erspart im Zweifel teure Rückbauverpflichtungen und langwierige Gerichtsverfahren.
Rechtsgrundlage: § 20 WEG. Quelle: BGH, Urteil v. 12.6.2026, V ZR 68/25.
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