Haus verkaufen trotz laufendem Kredit

Haus verkaufen trotz laufendem Kredit: Das geht — und ist meist unkomplizierter als gedacht

Der Kredit läuft noch zehn oder fünfzehn Jahre, aber das Leben will jetzt eine Entscheidung: ein neuer Job, eine Trennung, die Kinder aus dem Haus, ein Umzug in eine andere Stadt. Und plötzlich steht die Frage im Raum, ob man ein Haus mit noch nicht abbezahlter Finanzierung überhaupt verkaufen darf. Diese Unsicherheit ist verständlich — schließlich ist die Immobilie noch mit einer Grundschuld zugunsten der Bank belastet. Die gute Nachricht vorweg: Ein Verkauf trotz laufendem Darlehen ist rechtlich problemlos möglich, und in vielen Fällen geht dabei kein Cent verloren.

Wichtig ist nur, die Reihenfolge zu verstehen: Der Kaufpreis aus dem Verkauf löst zuerst die Restschuld bei Ihrer Bank ab. Erst der Rest fließt an Sie. Wie das genau abläuft, wann Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen und welche Alternativen es gibt, klären wir hier Schritt für Schritt.

Die Restschuld wird aus dem Verkaufserlös abgelöst

Solange ein Immobilienkredit läuft, sichert sich die Bank über eine Grundschuld im Grundbuch ab. Verkaufen Sie das Haus, muss das Darlehen abgelöst werden — und genau dafür wird der Kaufpreis verwendet. In der Praxis heißt das: Vom Geld des Käufers geht zuerst der noch offene Betrag direkt an Ihre Bank, den Überschuss erhalten Sie.

Der erste Schritt ist deshalb, bei Ihrer Bank einen aktuellen Ablösebetrag anzufordern. Verlassen Sie sich nicht auf den letzten Kontoauszug oder den Tilgungsplan — durch laufende Tilgung, Sondertilgungen und den konkreten Ablösetermin verschiebt sich die tatsächliche Restschuld. Nur die Bank kann Ihnen den exakten Betrag zum geplanten Stichtag nennen. Erst wenn Sie diese Zahl kennen, wissen Sie, was am Ende für Sie übrig bleibt.

Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wie hoch sie ungefähr ausfällt

Kündigen Sie den Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung, entgehen der Bank künftige Zinseinnahmen. Diesen Zinsschaden darf sie sich als Vorfälligkeitsentschädigung ersetzen lassen. Die Rechtsgrundlage bildet § 490 Abs. 2 BGB: Danach dürfen Sie ein zinsgebundenes, durch eine Grundschuld gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse — etwa der Verkauf der Immobilie — dies erfordert und seit vollständiger Auszahlung sechs Monate vergangen sind; im Gegenzug darf die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Berechnet wird sie in der Regel nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode, bei der die entgangenen Zinsen mit einer sicheren Wiederanlage der Bank verglichen werden.

Als grobe Orientierung nennen Verbraucherschützer und Finanzberater eine Spanne von etwa 5 bis 10 Prozent der Restschuld — je nach Restlaufzeit der Zinsbindung, vereinbartem Zinssatz und aktuellem Zinsniveau. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es bei Immobilienkrediten nicht; entscheidend ist der tatsächliche Zinsschaden. In welchen Fällen die Entschädigung ganz entfällt oder sich vermeiden lässt, haben wir auf unserer Seite zur Vorfälligkeitsentschädigung ausführlich zusammengestellt.

Zwei Punkte lohnen sich zu kennen:

• Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: Läuft Ihr Darlehen bereits länger als zehn Jahre — gerechnet ab der vollständigen Auszahlung — dürfen Sie nach § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
• Berechnung prüfen lassen: Banken setzen die Entschädigung nach Erfahrung der Verbraucherzentralen häufig zu hoch an. Auch Fehler im Darlehensvertrag können den Anspruch entfallen lassen. Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale kostet meist unter 100 Euro und kann sich schnell auszahlen.

Grundschuld löschen: Löschungsbewilligung und Notar

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld verschwindet nicht automatisch, wenn der Kredit getilgt ist. Sobald das Darlehen abgelöst wurde, stellt Ihre Bank eine Löschungsbewilligung aus — die notariell beglaubigte Erklärung, dass sie der Löschung der Grundschuld zustimmt. Erst mit dieser Bewilligung kann der Notar die Löschung beim Grundbuchamt beantragen.

In der Praxis kaufen viele Erwerber jedoch nicht die Löschung, sondern eine lastenfreie Übertragung ab. Hier greift ein bewährter Mechanismus: Der Notar weist einen Teil des eingehenden Kaufpreises direkt an Ihre Bank an, um das Darlehen zu tilgen. Im Gegenzug übersendet die Bank dem Notar die Löschungsbewilligung. So ist sichergestellt, dass Geldfluss und Löschung Hand in Hand laufen und der Käufer eine unbelastete Immobilie erhält. Zwischen Ablösung und tatsächlicher Löschung im Grundbuch vergehen erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen. Für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung fallen meist überschaubare Kosten in der Größenordnung von etwa 50 bis 150 Euro an. Dieser Betrag bezieht sich nur auf die Beglaubigung; für die eigentliche Löschung der Grundschuld im Grundbuch fällt zusätzlich eine Grundbuchgebühr beim Grundbuchamt an.

Alternativen zum vollständigen Ablösen

Nicht immer ist die sofortige Ablösung des Kredits der beste Weg. Je nach Situation kommen Alternativen infrage:

• Darlehensübertragung auf die neue Immobilie (Pfandtausch): Wer gleichzeitig verkauft und eine neue Immobilie kauft, kann den bestehenden Kredit oft mitnehmen. Die Bank überträgt die Grundschuld auf das neue Objekt, das Darlehen läuft zu den alten Konditionen weiter. So sparen Sie eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Kosten einer Neufinanzierung. Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank — sie prüft, ob das neue Objekt als Sicherheit mindestens gleichwertig ist.
• Umschuldung: Statt den Kredit vorzeitig zu beenden, lässt er sich auf eine neue Finanzierung umstellen — sinnvoll etwa, wenn Sie ohnehin eine Anschlussfinanzierung planen.
• Zustimmung der Bank einholen: Bei allen Wegen, die vom ursprünglichen Vertrag abweichen, entscheidet Ihre Bank mit. Das frühzeitige Gespräch mit dem Kreditinstitut ist deshalb der wichtigste Schritt, bevor Sie den Verkauf konkret angehen.

Welche Variante für Sie günstiger ist, hängt von der Restschuld, der Zinsbindung und Ihren weiteren Plänen ab. Für eine verbindliche Bewertung Ihres Darlehensvertrags sind ein Finanzierungsberater und bei rechtlichen oder steuerlichen Detailfragen ein Anwalt oder Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.

Der Ablauf über den Notar im Überblick

Beim Verkauf trotz laufendem Kredit sorgt der Notar dafür, dass alle Zahlungen in der richtigen Reihenfolge fließen:

• Sie fordern bei der Bank den aktuellen Ablösebetrag und die Zustimmung zur lastenfreien Übertragung an.
• Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet; darin wird geregelt, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank fließt.
• Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein vom Notar überwachtes Konto oder gemäß Anweisung; der Notar leitet zuerst die Restschuld an Ihre Bank weiter.
• Die Bank stellt die Löschungsbewilligung aus, der Notar veranlasst die Löschung der alten Grundschuld beim Grundbuchamt.
• Der verbleibende Überschuss wird an Sie ausgezahlt.

Der Kaufpreis tilgt also immer zuerst die Bank — erst danach steht fest, welcher Betrag tatsächlich bei Ihnen ankommt.

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Ein Verkauf mit laufender Finanzierung hat mehr bewegliche Teile als ein gewöhnlicher Hausverkauf: Ablösebetrag, Vorfälligkeitsentschädigung, Löschungsbewilligung und die saubere Abstimmung zwischen Bank, Käufer und Notar müssen zusammenpassen. Genau hier setzen wir an. immobilie.nrw ist ein IVD-gebundener Makler mit Sitz im Exzenterhaus in Bochum. Michael Schinkel und das Team betreuen Eigentümer im gesamten Ruhrgebiet — von Bochum über Dortmund und Essen bis Witten, Hattingen und Gelsenkirchen.

Wir ermitteln zuerst einen realistischen Marktwert Ihrer Immobilie, damit Sie wissen, ob der erzielbare Kaufpreis die Restschuld deckt, und koordinieren anschließend den Ablauf mit Bank und Notar. Einen ersten Anhaltspunkt liefert unsere kostenlose Immobilienbewertung. Wie ein Verkauf insgesamt strukturiert abläuft, zeigt unser Leitfaden zum Immobilienverkauf.

Wird der finanzielle Druck größer und steht bereits eine Zwangsversteigerung im Raum, lesen Sie, wie sich eine Immobilie vor der Zwangsversteigerung verkaufen lässt.

Häufige Fragen

Darf ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja. Ein laufendes Darlehen steht dem Verkauf nicht im Weg. Die noch offene Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, die Grundschuld anschließend gelöscht. Die Reihenfolge über den Notar stellt sicher, dass die Bank zuerst bedient wird.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung ungefähr?

Als grobe Orientierung nennen Finanzberater rund 5 bis 10 Prozent der Restschuld. Der genaue Betrag hängt von der restlichen Zinsbindung, dem Zinssatz und dem aktuellen Zinsniveau ab und wird von der Bank individuell nach dem tatsächlichen Zinsschaden berechnet. Eine unabhängige Prüfung lohnt sich oft.

Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Läuft Ihr Kredit länger als zehn Jahre ab vollständiger Auszahlung, können Sie ihn nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen — dann fällt keine Entschädigung an. Auch bei einem Pfandtausch auf eine neue Immobilie lässt sie sich häufig vermeiden.

Wie funktioniert die Löschung der Grundschuld?

Nach der Ablösung des Kredits stellt die Bank eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung aus. Damit beantragt der Notar die Löschung beim Grundbuchamt. Von der Ablösung bis zur tatsächlichen Löschung vergehen meist zwei bis vier Wochen.

Kann ich meinen Kredit auf eine neue Immobilie übertragen?

Ja, über einen Pfandtausch. Die Bank überträgt die Grundschuld auf das neue Objekt, das Darlehen läuft weiter. Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank, die das neue Objekt als Sicherheit prüft — es sollte mindestens gleichwertig sein.

Was passiert, wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt?

Dann bleibt eine Differenz offen, die Sie mit der Bank klären müssen. Deshalb ist eine realistische Wertermittlung vor dem Verkauf so wichtig. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen sollten Sie zusätzlich einen Anwalt oder Steuerberater hinzuziehen.