Vermietete Wohnung verkaufen: Rechte, Ablauf und Preis

Vermietete Wohnung verkaufen: Ihre Situation, klar sortiert

Sie besitzen eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus im Ruhrgebiet und wollen verkaufen. Vielleicht, weil Sie Kapital freisetzen, eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen oder sich schlicht vom Verwaltungsaufwand lösen möchten. Und im Hinterkopf hämmert dieselbe Frage: Geht das überhaupt, solange der Mieter noch drin wohnt? Muss ich erst kündigen? Verliere ich Geld, wenn ich nicht leer verkaufe?

Die gute Nachricht vorweg: Verkaufen können Sie jederzeit, auch mit laufendem Mietvertrag. Sie brauchen weder die Zustimmung des Mieters noch müssen Sie ihn vor die Tür setzen. Was Sie brauchen, ist Klarheit über die Rechtslage und eine ehrliche Einschätzung, welcher Weg zu Ihrem Ziel passt. Genau die bekommen Sie hier.

Kauf bricht nicht Miete: Der Mietvertrag läuft einfach weiter

Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB und heißt seit jeher „Kauf bricht nicht Miete“. Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, tritt der Käufer automatisch in Ihren bestehenden Mietvertrag ein. Er wird mit dem Eigentumsübergang zum neuen Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter behält seine Wohnung, seine Miethöhe, seine Kündigungsfristen. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.

Das bedeutet für Sie konkret: Sie müssen dem Mieter nicht kündigen, um verkaufen zu dürfen. Sie müssen ihn auch nicht um Erlaubnis fragen. Der Mieter hat kein Mitspracherecht beim Verkauf als solchem. Sie sollten ihn allerdings über den Eigentümerwechsel informieren, damit Sie als Verkäufer nicht als Bürge für Pflichten des Käufers in der Haftung bleiben.

Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Eigentum

Ein Sonderfall, der oft übersehen wird: Wenn Sie eine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umwandeln und dann an einen Dritten verkaufen, hat der Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er darf die Wohnung dann zu denselben Konditionen kaufen, die Sie mit dem Käufer vereinbart haben.

Sie müssen den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informieren. Ab dieser Mitteilung hat er zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht schriftlich auszuüben. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass diese Zwei-Monats-Frist eine harte Ausschlussfrist ist. Dieses Recht kann nicht wirksam wegbedungen werden. Wichtig: Das Vorkaufsrecht greift nur bei der Umwandlung in Wohnungseigentum, nicht beim gewöhnlichen Verkauf einer bereits vermieteten Wohnung an einen Kapitalanleger. Verkaufen Sie an nahe Familienangehörige, entfällt es ebenfalls.

Eigenbedarf durch den Käufer und die Sperrfrist

Viele Käufer möchten die Wohnung selbst nutzen. Grundsätzlich kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, aber erst, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, und nur mit nachvollziehbar begründetem, berechtigtem Interesse. Die Kündigungsfristen staffeln sich nach Mietdauer (§ 573c BGB): drei Monate bis fünf Jahre Mietdauer, sechs Monate bis acht Jahre, danach neun Monate. Der Mieter kann bei Härtefällen nach § 574 BGB widersprechen.

Entscheidend ist die Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Wohnungen (§ 577a BGB). Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt und verkauft, darf der Käufer für eine bestimmte Zeit gar nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Bundesweit gelten mindestens drei Jahre. Die Länder dürfen diese Frist per Verordnung verlängern.

Und hier liegt der NRW-Bezug, den viele nicht auf dem Schirm haben: Die neue Mieterschutzverordnung NRW gilt seit dem 1. März 2025 und hebt die Sperrfrist in den erfassten Kommunen auf acht Jahre an. Erfasst sind jetzt 57 Städte und Gemeinden. Im Ruhrgebiet ist davon aktuell nur Dortmund betroffen. Für Bochum, Essen, Witten, Hattingen oder Gelsenkirchen greift derzeit die bundesrechtliche Regelung mit drei Jahren. Diese Verordnungslage ändert sich politisch immer wieder, deshalb gehört sie vor jedem Verkauf mit Umwandlungsbezug frisch geprüft. Bei komplexen Kündigungs- oder Umwandlungsfragen sollten Sie zusätzlich einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.

Vermietet oder leer verkaufen: die Geldfrage

Der Unterschied entscheidet oft über Zehntausende Euro. Zwei Welten treffen aufeinander:

• Vermietet verkaufen spricht Kapitalanleger an. Für sie zählen laufende Mieteinnahmen, Mietrendite und ein überschaubarer Verwaltungsaufwand. Ein solventer, langjähriger Mieter mit ordentlicher Miete ist für diese Zielgruppe ein Plus, kein Makel.
• Leer verkaufen öffnet den Markt für Selbstnutzer, also Familien und Paare, die sofort einziehen wollen. Diese Gruppe zahlt in der Regel den höchsten Quadratmeterpreis, weil sie Emotion und Verfügbarkeit bezahlt.

Als grobe Orientierung: Vermietete Wohnungen erzielen häufig spürbar weniger als vergleichbare leere Objekte. Die Spanne hängt stark von Lage, Mietvertrag, Restlaufzeit und Marktphase ab, sie kann von wenigen Prozent bis zu deutlich zweistelligen Abschlägen reichen. Die Rechnung ist aber nicht immer eindeutig: Ein leerer Verkauf setzt voraus, dass Sie überhaupt rechtssicher und mit Vorlaufzeit kündigen dürfen, was bei Sperrfristen und Härtefallschutz keineswegs garantiert ist. Ein sofortiger Verkauf mit Mieter bringt dagegen schneller Liquidität und spart Leerstandsrisiko. Welcher Weg für Sie mehr Netto bringt, lässt sich nur mit einer belastbaren Bewertung Ihrer konkreten Wohnung beantworten.

So läuft der Verkauf ab

• Bewertung und Weichenstellung: Realistischer Marktwert vermietet und (soweit rechtlich möglich) leer, daraus die Verkaufsstrategie ableiten.
• Unterlagen bündeln: Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, Nebenkostenabrechnungen, Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen.
• Zielgruppe ansprechen: Kapitalanleger mit Renditeprofil oder Selbstnutzer mit belegter Verfügbarkeit.
• Rechtsschritte sauber prüfen: Vorkaufsrecht, Sperrfristen, Kündigungslage, bevor irgendetwas kommuniziert wird.
• Notarvertrag und Übergang: Käufer tritt in den Mietvertrag ein, Mieter wird informiert.

immobilie.nrw: Ihr Makler für vermietete Objekte im Ruhrgebiet

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist kein Standardverkauf. Er verlangt Fingerspitzengefühl gegenüber dem Mieter, präzise Kenntnis der Rechtslage und Zugang zu einem Käuferkreis aus Kapitalanlegern. Wir sind IVD-Makler mit Sitz im Exzenterhaus in Bochum und auf das Ruhrgebiet spezialisiert. Ihr Ansprechpartner Michael Schinkel begleitet Sie von der ehrlichen Einschätzung „vermietet oder leer“ bis zum Notartermin.

Wir versprechen keine Wunder, sondern eine saubere, faktenbasierte Vermarktung. Starten Sie mit einer kostenlosen, unverbindlichen Einschätzung Ihrer vermieteten Wohnung. Wenn Sie den gesamten Prozess Schritt für Schritt nachvollziehen möchten, hilft Ihnen unser Leitfaden zum Immobilienverkauf. Und wer über Steuern nachdenkt, findet erste Orientierung in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Möchten Sie den Verkauf möglichst ohne öffentliches Inserat und ohne Unruhe für den Mieter abwickeln, erklären wir das Vorgehen beim diskreten Verkauf.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen

Kann ich meine Wohnung mit Mieter überhaupt verkaufen?

Ja. Nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) läuft der Mietvertrag beim Verkauf unverändert weiter, der Käufer wird neuer Vermieter. Sie brauchen weder die Zustimmung des Mieters noch müssen Sie vor dem Verkauf kündigen.

Muss ich dem Mieter Bescheid geben, dass ich verkaufe?

Der Verkauf selbst ist Ihre Entscheidung. Sie sollten den Mieter aber über den Eigentümerwechsel informieren. Bei einer Umwandlung in Eigentum muss der Mieter zusätzlich über den Kaufvertrag informiert werden, weil dann sein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB greift.

Kann der Käufer den Mieter sofort wegen Eigenbedarf kündigen?

Nein, nicht sofort. Der Käufer kann erst nach Grundbucheintragung und nur mit begründetem Eigenbedarf kündigen. Wurde die Wohnung umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB), in erfassten NRW-Kommunen wie Dortmund seit März 2025 acht Jahre.

Bekomme ich für eine vermietete Wohnung weniger Geld?

Oft ja, weil die Zielgruppe meist auf Kapitalanleger begrenzt ist und Selbstnutzer nicht sofort einziehen können. Der Abschlag hängt stark von Lage, Mietvertrag und Marktlage ab. Ob sich ein leerer Verkauf lohnt, sollte gegen Sperrfristen, Kündigungsrisiko und Leerstandskosten gerechnet werden.

Gilt in Bochum und Essen die achtjährige Sperrfrist?

Aktuell nicht. Die Mieterschutzverordnung NRW mit der auf acht Jahre verlängerten Sperrfrist erfasst im Ruhrgebiet derzeit nur Dortmund. In Bochum, Essen, Witten und Umgebung greift die bundesrechtliche Drei-Jahres-Frist. Die Verordnungslage kann sich ändern und sollte vor jedem umwandlungsbezogenen Verkauf aktuell geprüft werden.