Grundsteuer in NRW: Das Wichtigste für Eigentümer im Überblick
Die Grundsteuer zahlt in Nordrhein-Westfalen jeder, der eine Immobilie oder ein Grundstück besitzt, Jahr für Jahr an die Stadt oder Gemeinde. Seit 2025 gilt die reformierte Berechnung; 2026 haben viele Eigentümer im Ruhrgebiet zudem Bescheide mit neu angepassten Hebesätzen erhalten. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Grundsteuer NRW aufgebaut ist, wie sie sich seit der Reform berechnet, warum die kommunalen Hebesätze in Bochum, Dortmund und Essen so unterschiedlich ausfallen und wer die Steuer am Ende trägt.
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Was ist die Grundsteuer? Grundsteuer A, B und C
Die Grundsteuer ist eine laufende kommunale Steuer auf den Besitz von Grund und Boden. Sie fließt vollständig an die Stadt oder Gemeinde, in der die Immobilie liegt, und zählt zu deren wichtigsten eigenen Einnahmequellen. Rechtlich unterscheidet man drei Arten:
- Grundsteuer A (agrarisch): für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen.
- Grundsteuer B (baulich): für bebaute und bebaubare Grundstücke. Das ist die für die meisten Haus- und Wohnungseigentümer relevante Variante.
- Grundsteuer C: seit 2025 optional. Kommunen dürfen für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz festlegen, um Spekulation zu bremsen und Bauland zu mobilisieren. Ob eine Kommune davon Gebrauch macht, entscheidet sie selbst.
Die Grundsteuerreform 2025: NRW nutzt das Bundesmodell
Hintergrund der Reform ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Die bis dahin verwendeten Einheitswerte beruhten auf jahrzehntealten Daten (Westdeutschland: Stand 1964) und waren damit verfassungswidrig. Der Gesetzgeber musste die Bewertungsgrundlage neu regeln. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer deshalb auf Basis neu ermittelter Werte erhoben.
Nordrhein-Westfalen wendet dabei das sogenannte Bundesmodell an, also die vom Bund vorgegebene Berechnungsmethode. Anders als etwa Bayern oder Hamburg hat NRW kein eigenes Landesmodell eingeführt. Ergänzend hat das Land den Kommunen aber erlaubt, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen (Hebesatzsplitting). Damit soll verhindert werden, dass die Reform die Last einseitig von Gewerbe- auf Wohnimmobilien verschiebt.
So berechnet sich die Grundsteuer in NRW
Die neue Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet. Die Grundformel lautet:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz
- Grundsteuerwert: vom Finanzamt ermittelt, unter anderem aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Grundstücksart, Gebäudealter und einer statistischen Nettokaltmiete (abhängig von der Mietniveaustufe der Kommune).
- Steuermesszahl: ein gesetzlich festgelegter Faktor. Er unterscheidet sich nach Nutzungsart des Grundstücks.
- Hebesatz: wird von jeder Kommune selbst festgelegt. Er ist der wichtigste Stellhebel für die tatsächliche Höhe.
Die Steuermesszahlen im Bundesmodell (Stand 2026):
| Grundstücksart | Steuermesszahl |
|---|---|
| Wohngrundstücke (Ein-/Zweifamilienhäuser, Mietwohn- und Eigentumswohnungen) | 0,031 % (0,31 Promille) |
| Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke | 0,034 % (0,34 Promille) |
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Bei einem Grundsteuerwert von 310.000 Euro, der Wohn-Messzahl von 0,031 % und einem Hebesatz von 715 % ergibt sich eine Jahres-Grundsteuer von rund 687 Euro (310.000 × 0,00031 × 7,15). Die konkreten Werte stehen in Ihrem Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie im Grundsteuerbescheid der Kommune.
Hebesätze im Ruhrgebiet: Beispiele mit Stand 2026
Wie viel Grundsteuer am Ende zusammenkommt, entscheidet stark der kommunale Hebesatz. Er variiert von Stadt zu Stadt erheblich. Die folgenden Werte gelten für die Grundsteuer B und sind Beispiele mit Stand 2026, die je Kommune und Jahr variieren:
| Stadt | Hebesatz Grundsteuer B 2026 |
|---|---|
| Bochum | 715 % (Wohngrundstücke) / 1.190 % (Nichtwohngrundstücke), gesplittet |
| Dortmund | 800 % (einheitlich) |
| Essen | 925 % (einheitlich) |
Die Unterschiede haben auch einen rechtlichen Hintergrund: Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen erklärte mit Urteilen vom 4.12.2025 die deutlich höheren Hebesätze allein für Nichtwohngrundstücke für rechtswidrig. Dortmund und Essen sind daraufhin vorsorglich auf einheitliche Sätze umgestiegen, Bochum hält vorerst am Splitting fest. Die Urteile sind noch nicht rechtskräftig; die endgültige Klärung liegt beim Oberverwaltungsgericht Münster. Kommunen orientieren sich außerdem an ihrem jeweiligen aufkommensneutralen Hebesatz, mit dem die Reform in Summe möglichst kostenneutral bleiben soll. Prüfen Sie den für Ihre Stadt gültigen Satz daher immer aktuell im Bescheid.
Wann ist die Grundsteuer fällig und wer zahlt sie?
Grundsteuerpflichtig ist der Eigentümer, dem das Grundstück zum 1. Januar des Jahres gehört. Die Steuer wird in der Regel in vier Quartalsraten fällig, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag (bis 30. September des Vorjahres) kann die Grundsteuer stattdessen als Jahresbetrag zum 1. Juli gezahlt werden (§ 28 Abs. 3 GrStG) — das steht allen Eigentümern offen. Für Kleinbeträge kann die Gemeinde abweichende Termine festlegen (Jahresbetrag bis 15 € fällig zum 15. August, bis 30 € halbjährlich zum 15. Februar und 15. August, § 28 Abs. 2 GrStG).
Bei vermieteten Immobilien ist die Grundsteuer als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig. Vermieter dürfen sie über die jährliche Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilen, sofern die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart ist. Die Verteilung erfolgt ohne abweichende Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Selbstnutzer tragen die Grundsteuer dagegen allein.
Grundsteuer, Verkehrswert und Immobilienverkauf
Wichtig für Eigentümer: Der Grundsteuerwert vom Finanzamt ist ein steuerlicher Rechenwert und keine Aussage über den Marktwert Ihrer Immobilie. Für Verkauf, Erbteilung oder Finanzierung zählt allein der Verkehrswert, also der am Markt erzielbare Preis. Er hängt von Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung und der aktuellen Nachfrage ab und liegt oft deutlich über dem steuerlichen Wert.
Wer den realistischen Marktwert kennen möchte, sollte sich nicht am Grundsteuerbescheid orientieren. Einen ersten Anhaltspunkt liefert unsere kostenlose Immobilienbewertung. Wie sich die Preise im Ruhrgebiet entwickeln, zeigt der Überblick zu den aktuellen Immobilienpreisen. Und wer kauft, sollte die einmalige Grunderwerbsteuer in NRW nicht mit der laufenden Grundsteuer verwechseln, beides sind unterschiedliche Steuern.
Häufige Fragen zur Grundsteuer in NRW (FAQ)
Wie hoch ist die Grundsteuer in NRW 2026?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Die Höhe ergibt sich aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz. Weil die Hebesätze stark schwanken (Beispiele 2026: Bochum 715 % für Wohngrundstücke, Dortmund 800 %, Essen 925 %), kann die Steuer für vergleichbare Immobilien je nach Stadt spürbar unterschiedlich ausfallen.
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlagefähig?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter verteilt werden, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Verteilt wird in der Regel nach Wohnfläche.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die Grundsteuer ist eine laufende Jahressteuer auf den Immobilienbesitz. Die Grunderwerbsteuer fällt dagegen einmalig beim Kauf an und beträgt in NRW 6,5 % des Kaufpreises. Sie zahlt in der Regel der Käufer.
Warum ist meine Grundsteuer nach der Reform gestiegen?
Die Reform bewertet Grundstücke neu und verschiebt die Lasten. Auch wenn viele Kommunen aufkommensneutrale Hebesätze anstreben, kann die Steuer im Einzelfall steigen oder sinken, je nach Lage, Grundstücksgröße und Gebäudeart. Ausschlaggebend sind der neue Grundsteuerwert und der von der Kommune beschlossene Hebesatz.
Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?
Üblich sind vier Quartalsraten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag (bis 30. September des Vorjahres) kann die Grundsteuer stattdessen als Jahresbetrag zum 1. Juli gezahlt werden (§ 28 Abs. 3 GrStG) — das steht allen Eigentümern offen. Für Kleinbeträge kann die Gemeinde abweichende Termine festlegen (Jahresbetrag bis 15 € fällig zum 15. August, bis 30 € halbjährlich zum 15. Februar und 15. August, § 28 Abs. 2 GrStG).
Sagt der Grundsteuerwert etwas über den Verkaufswert meiner Immobilie aus?
Nein. Der Grundsteuerwert ist ein steuerlicher Rechenwert und weicht meist deutlich vom Marktwert ab. Für einen Verkauf ist eine gesonderte Bewertung des Verkehrswerts sinnvoll.
Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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