Notarkosten beim Hauskauf in NRW

Notarkosten beim Hauskauf in NRW: das Wichtigste vorab

Wer in Nordrhein-Westfalen ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, kommt am Notar nicht vorbei: Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nur dann rechtsgültig, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Die Notarkosten beim Hauskauf und die Gebühren des Grundbuchamts gehören deshalb zu den festen Kaufnebenkosten, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital einplanen müssen. Als grobe Faustregel gilt: rund 1,0 % Notar plus rund 0,5 % Grundbuch, zusammen also ca. 1,5 % des Kaufpreises.

Diese Seite betrachtet die Kosten aus Käufersicht. Zur Abgrenzung: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, tragen Sie in der Regel nur die Kosten für das Löschen alter Belastungen im Grundbuch. Den Großteil der Notar- und Grundbuchkosten zahlt beim Kauf der Käufer – warum das so ist und wie sich die Summe zusammensetzt, klären die folgenden Abschnitte.

Was macht der Notar beim Hauskauf?

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für eine rechtssichere Abwicklung. Seine wichtigsten Aufgaben:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar entwirft den Vertrag, liest ihn im Beurkundungstermin vollständig vor und erläutert die Regelungen zu Kaufpreis, Übergabe, Haftung und Fristen.
• Auflassung und Auflassungsvormerkung: Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und schützt Sie als Käufer, bis Sie endgültig als Eigentümer eingetragen sind.
• Sichere Kaufpreis-Abwicklung: Der Notar überwacht die Fälligkeitsvoraussetzungen und teilt Ihnen mit, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. So fließt Ihr Geld erst, wenn die Vormerkung steht und die Lastenfreiheit gesichert ist.
• Grundschuldbestellung: Wenn Sie den Kauf über eine Bank finanzieren, beurkundet der Notar auch die Grundschuld zugunsten Ihres Kreditgebers. Das ist meist Voraussetzung für die Auszahlung Ihrer Immobilienfinanzierung.
• Eigentumsumschreibung veranlassen: Nach vollständiger Kaufpreiszahlung beantragt der Notar Ihre Eintragung als neuer Eigentümer beim Grundbuchamt.

Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten in NRW?

Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Das bedeutet: In Bochum, Dortmund oder Essen zahlen Sie exakt dieselben Sätze wie in München oder Hamburg – ein NRW-Sonderweg existiert hier nicht. Berechnet werden die Gebühren nach dem Geschäftswert, also im Kern nach dem Kaufpreis. Die Struktur ist degressiv: Bei niedrigen Kaufpreisen liegt der prozentuale Anteil etwas höher, bei sehr hohen Kaufpreisen sinkt er. Auf die reinen Notargebühren kommen 19 % Umsatzsteuer, die Grundbuchgebühren selbst sind umsatzsteuerfrei.

Ein Hinweis zur Aktualität: Das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) hat zum 1. Juni 2025 vor allem die Gerichts- und Festgebühren sowie die Anwaltsvergütung angehoben. Die für Notar- und Grundbuchkosten maßgeblichen Wertgebühren nach dem GNotKG (Tabelle B) blieben dagegen weitgehend unverändert. Die folgende Aufschlüsselung zeigt Richtwerte für einen finanzierten Kauf (Stand 2026):

Kaufen Sie ohne Bankdarlehen (kein Grundschuldeintrag nötig), liegen Sie eher am unteren Rand bei rund 1,4 %. Mit Finanzierung erhöht die Grundschuldbestellung die Summe auf ca. 1,6 %.

Rechenbeispiel: Notarkosten für ein Haus (400.000 €)

Angenommen, Sie kaufen ein finanziertes Reihenhaus in Bochum für 400.000 €. Dann ergibt sich überschlägig folgendes Bild (gerundete Beispielwerte, die konkrete Notarrechnung kann je nach Grundschuldhöhe und Zusatzleistungen abweichen):

Die Grunderwerbsteuer ist mit 6,5 % in NRW der mit Abstand größte Nebenkostenblock und kommt zu Notar und Grundbuch noch obendrauf – Details dazu auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in NRW. Einen vollständigen Überblick über alle Posten – inklusive Maklerprovision – finden Sie unter Kaufnebenkosten NRW.

Wer zahlt die Notarkosten – Käufer oder Verkäufer?

In der Regel trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten nahezu vollständig. Der Grund ist das Veranlassungsprinzip: Wer eine Leistung beauftragt oder von ihr profitiert, zahlt sie. Da Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung im Interesse des Käufers erfolgen, entfallen diese Positionen auf ihn.

Der Verkäufer zahlt beim Verkauf lediglich die Kosten, die durch das Löschen seiner eigenen Altlasten entstehen – etwa die Löschung einer noch eingetragenen Grundschuld der finanzierenden Bank. Das ist meist ein kleiner Betrag und der wesentliche Unterschied zum Käuferthema. Genau deshalb behandeln wir Notarkosten beim Kauf und beim Verkauf auf getrennten Seiten.

Ablauf: von der Beurkundung bis zum Eigentum

Damit Sie die einzelnen Kostenpositionen zeitlich einordnen können, hier der typische Ablauf beim Hauskauf in NRW:

• 1. Kaufvertragsentwurf: Der Notar erstellt den Entwurf; beide Seiten haben in der Regel mindestens 14 Tage Zeit zur Prüfung.
• 2. Beurkundungstermin: Der Vertrag wird vorgelesen und von Käufer und Verkäufer unterschrieben.
• 3. Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Eintragung im Grundbuch, die Ihre Käuferposition absichert.
• 4. Fälligkeit und Zahlung: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar die Fälligkeit mit und Sie zahlen den Kaufpreis.
• 5. Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts werden Sie als Eigentümer eingetragen.

Die Notarrechnung erhalten Sie meist nach dem Beurkundungstermin, die Grundbuchgebühren stellt das Amtsgericht separat in Rechnung. Beides sollten Sie als sofort fälliges Eigenkapital bereithalten.

Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hauskauf in NRW

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in NRW?

Notar und Grundbuch zusammen liegen bei ca. 1,4 bis 1,6 % des Kaufpreises: rund 1,0 % für den Notar und rund 0,5 % für das Grundbuchamt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das ca. 5.500 bis 6.500 € (rund 1,4 bis 1,6 %).

Zahlt die Notarkosten der Käufer oder der Verkäufer?

Beim Hauskauf zahlt fast immer der Käufer. Der Verkäufer übernimmt in der Regel nur die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden im Grundbuch.

Sind die Notarkosten in NRW höher als in anderen Bundesländern?

Nein. Die Gebühren sind bundeseinheitlich im GNotKG festgelegt und in ganz Deutschland gleich. Regional unterschiedlich ist nur die Grunderwerbsteuer – in NRW 6,5 %.

Kann ich die Notarkosten von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Vermieten Sie das Objekt, können die Notarkosten für die Grundschuldbestellung als Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Klären Sie den Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.

Sind die Notarkosten in der Baufinanzierung enthalten?

Nein. Notar- und Grundbuchkosten zählen zu den Kaufnebenkosten und werden von Banken meist nicht mitfinanziert. Sie müssen sie zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis bereithalten.

Wann muss ich die Notarkosten bezahlen?

Die Notarrechnung wird üblicherweise kurz nach dem Beurkundungstermin fällig, die Grundbuchgebühren stellt das Amtsgericht gesondert in Rechnung. Beide Beträge sind unabhängig davon zu zahlen, wann der Kaufpreis fließt.

Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.