Kaufnebenkosten in NRW: Womit Käufer rechnen müssen

Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Wer in Nordrhein-Westfalen ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt mehr als den reinen Kaufpreis. Zusätzlich fallen die sogenannten Kaufnebenkosten an: Steuern und Gebühren, die rund um die Beurkundung und die Eigentumsübertragung entstehen. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie, falls ein Makler beteiligt ist, die Maklerprovision. In NRW summieren sich diese Posten in der Regel auf rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt für 350.000 € sind das schnell über 40.000 € zusätzlich.

Diese Kaufnebenkosten in NRW sind für Ihre Finanzierungsplanung entscheidend, weil Banken sie normalerweise nicht mitfinanzieren. Sie müssen also aus Eigenkapital gedeckt werden. Wer die Nebenkosten früh realistisch kalkuliert, vermeidet unangenehme Überraschungen beim Notartermin und weiß genau, wie viel Kapital am Ende wirklich benötigt wird.

Kaufnebenkosten in NRW 2026 im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen. Die Prozentsätze beziehen sich jeweils auf den notariell beurkundeten Kaufpreis. Stand 2026.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und in NRW für jede Stadt und Gemeinde gleich, also unabhängig davon, ob Sie in Bochum, Dortmund oder Essen kaufen. Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und daher gut vorhersehbar. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler den Kauf vermittelt.

Die einzelnen Kostenposten im Detail

Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 Prozent

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Nordrhein-Westfalen erhebt seit 2015 einen Satz von 6,5 Prozent des Kaufpreises und liegt damit bundesweit am oberen Ende. Bei 350.000 € Kaufpreis sind das 22.750 €. Die Steuer entsteht mit der Beurkundung des Kaufvertrags, fällig wird sie aber erst einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Das Finanzamt verschickt den Bescheid meist innerhalb weniger Wochen nach der Beurkundung. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die endgültige Eintragung ins Grundbuch nötig ist. Details und einen Rechner finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in NRW.

Notar- und Grundbuchkosten

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung gültig. Die Notarkosten liegen in der Regel bei ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbuchkosten bei rund 0,5 Prozent. Beide Gebühren sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit gesetzlich geregelt und damit nicht verhandelbar. Der Notar prüft und beurkundet den Vertrag, wickelt die Zahlung über ein Anderkonto ab und veranlasst die Eintragungen im Grundbuch. Wie sich diese Gebühren im Detail zusammensetzen, erklären wir auf unserer Seite zu den Notarkosten beim Hauskauf in NRW.

Maklerprovision in NRW

Wird der Kauf über einen Makler vermittelt, kommt die Maklerprovision hinzu. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020 die gesetzliche Provisionsteilung nach §656c BGB: Der Käufer muss höchstens den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer. In NRW ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, hälftig geteilt sind das 3,57 Prozent für den Käufer. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite zur Maklercourtage in NRW.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei 350.000 €

Das folgende Beispiel zeigt die Kaufnebenkosten für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 € in NRW, einmal mit und einmal ohne Maklerbeteiligung.

Bei diesem Beispiel liegen die Kaufnebenkosten mit Makler bei rund 42.000 €, also gut 12 Prozent des Kaufpreises. Ohne Maklerprovision bleiben etwa 29.750 €, das entspricht rund 8,5 Prozent. Die konkreten Notar- und Grundbuchkosten hängen unter anderem von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab und können daher leicht abweichen.

Kaufnebenkosten senken: Diese Stellschrauben gibt es

Vollständig vermeiden lassen sich die Kaufnebenkosten nicht, an einigen Stellen können Käufer aber Geld sparen:

• Kauf ohne Makler: Der größte Hebel ist der Verzicht auf die Maklerprovision. Wer direkt vom Eigentümer kauft, spart in NRW rund 3,57 Prozent des Kaufpreises. Dafür entfällt allerdings auch die Betreuung durch einen Makler.
• Inventar separat ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Möbel, eine Sauna oder eine Markise gehören nicht zur Immobilie und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert getrennt ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt akzeptiert das nur in nachvollziehbarer Höhe, unrealistisch hohe Beträge werden geprüft.
• Grundschuld sinnvoll ansetzen: Die Höhe der eingetragenen Grundschuld beeinflusst die Notar- und Grundbuchkosten. Wer nur die tatsächlich benötigte Summe eintragen lässt, hält diese Gebühren niedrig.
• Notarkosten nicht verhandelbar: Die Gebühren nach GNotKG sind gesetzlich fixiert. Angebote, die hier günstigere Notarkosten versprechen, sind unseriös.

Kaufnebenkosten finanzieren: Warum Eigenkapital zählt

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision müssen Sie deshalb üblicherweise aus Eigenkapital aufbringen. Als Faustregel sollten Käufer die Kaufnebenkosten plus einen Teil des Kaufpreises selbst mitbringen. Eine Vollfinanzierung, bei der auch die Nebenkosten über den Kredit laufen, ist zwar möglich, aber selten und meist mit deutlich höheren Zinsen verbunden. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto günstiger sind Zinssatz und monatliche Rate. Wie viel Sie finanzieren können und welche Bausteine zu Ihrer Situation passen, klären Sie am besten frühzeitig über unsere Immobilienfinanzierung.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in NRW

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in NRW?

Beim Kauf über einen Makler liegen die Kaufnebenkosten in NRW bei rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Ohne Maklerprovision sind es etwa 8,5 Prozent. Enthalten sind Grunderwerbsteuer (6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und gegebenenfalls die Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil).

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 gesetzlich (§656c BGB). Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer, in NRW üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Partei.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In der Regel verlangen Banken, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Eine Finanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber selten und teurer, weil die Bank ein höheres Risiko trägt. Mehr Eigenkapital führt zu besseren Konditionen.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit der Beurkundung des Kaufvertrags, fällig wird sie aber erst einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Das Finanzamt verschickt den Bescheid in der Regel einige Wochen nach der Beurkundung. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erforderlich ist.

Lassen sich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie können Teile über Abschreibung und Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Für Ihren konkreten Fall sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen.

Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.